איך עובדת הלוואת משכנתא כנגד נכס – במסגרת חוץ בנקאית?

נמצאים בחובות / פשיטת רגל / איחוד תיקים – ורוצים לנצל את הבית שלכם כדי לסגור את החובות הללו? בואו נבין איך זה עובד.

מה זה בכלל הלוואה בשעבוד נכס קיים?

בעולם המשכנתאות קיימות שתי אפשרויות: האפשרות הראשונה היא כמובן משכנתא לצורך רכישת דירה. האפשרות השנייה היא לשעבד נכס קיים על מנת לקבל כסף, שהמטרה שלו היא כללית ויכולה לשמש לצורך סגירת חובות או כל מטרה אחרת. כאן אנו כמובן מדברים על משכנתאות בהן אנו משעבדים נכס קיים על מנת לסגור חובות.

משכנתא בבנקים או בחוץ בנקאי?

האופציה הראשונה שלנו כאשר אנחנו רוצים לקחת משכנתא, היא כמובן לפנות לבנקים למשכנתאות. הריביות הרבה יותר זולות, וניתן לקחת את המשכנתא להרבה מאוד שנים. זה כמובן הדבר שכולנו היינו רוצים.

אבל לפעמים זה לא מתאפשר

העניין הוא שהבנקים רוצים לתת משכנתאות ללקוחות טובים, ולא רוצים בכלל לתת שום משכנתא לאנשים שנמצאים בתיקי הוצאה לפועל, בחובות כבדים, בפשיטות רגל או באיחוד תיקים. כלומר, האופציה של הבנקים חסומה לגמרי עבור מי שנמצא בסיטואציה הזו. ברגע שאנו נמצאים באחד המצבים האלו – אין שום דרך לקחת משכנתא בבנקים.

אז מה כן אפשר?

בשוק המשכנתאות קיים גם מושג שני שנקרא משכנתאות חוץ בנקאיות. הכוונה היא לגופים פיננסיים שמטרתם לתת משכנתאות במצבים בהם הבנקים לא רוצים להיכנס בכלל לתוך המשכנתא.

הגופים הללו, בניגוד לבנקים, כן רוצים לתת משכנתאות במצבים בהם יש חובות או תיקים בהוצאה לפועל או איחוד תיקים או כל דבר אחר. מבחינתם זו בהחלט אופציה, אבל יש דברים מאוד חשובים שצריך לדעת על עולם המשכנתאות החוץ בנקאיות. ברשותכם אמנה את הנקודות החשובות שאותן צריכים להבין לעומק.

מי אלו הגופים החוץ בנקאיים?

מדובר על חברות פיננסיות, שמטרתן פשוט להרוויח כסף עבור המשקיעים שלהן. הן מגייסות כסף מצד אחד, ונותנות עם הכסף הזה משכנתאות מהצד השני לאנשים שצריכים לקחת משכנתא במסגרת חוץ בנקאית.

זה לא שוק אפור ולא שוק צהוב; פשוט חברות פיננסיות שרוצות להרוויח כסף. אין כאן שום הונאה ושום דבר שהוא מעבר לרצון לעשות עסקים, ולהרוויח כסף עבור האנשים שהשקיעו בחברה. אין כאן עניין של טובים ורעים, זה פשוט נטו ביזנס. החברות רוצות להשקיע כסף – ולקבל אותו חזרה עם ריבית על הרווח.

ההלוואות קצרות מועד

חייבים להבין איך עובד גוף פיננסי. כמו שכבר אמרנו, הם מגייסים כסף ממשקיעים. העניין הוא שהמשקיעים לא מוכנים להשקיע את הכסף שלהם להרבה מאוד שנים; הם רוצים לקבל את הכסף חזרה אחרי מספר שנים בודדות. מסיבה זו, מרבית המשכנתאות החוץ בנקאיות הן משכנתאות קצרות טווח. כלומר המשכנתאות הן בדרך כלל בין 3 ל-5 שנים, ולא משכנתאות ארוכות טווח.

ההלוואות בריבית גבוהה מאוד

חשוב לזכור, הכסף הוא לא בנקאי. הוא לא מגיע מהמדינה, שמוכרת לבנקים כסף בזיל הזול. הכסף מגויס ממשקיעים, ולכן הוא מלכתחילה יקר מאוד. תוסיפו לזה את רמת הסיכון הגבוהה מאוד, שנמצאת במתן משכנתאות לאנשים שנמצאים במצבי סיכון.

ברגע שמאחדים את שני הגורמים האלו יחד, מקבלים הלוואות ומשכנתאות בריבית שהיא הרבה יותר גבוהה מהמקובל בשוק. צריך להיות מוכנים לזה, לא מדובר במשכנתא שהיא בנקאית. מדובר במשכנתא שהיא יקרה מאוד, ונמצאת בסיכון גבוה מאוד מבחינת האנשים שנותנים אותה.

ההלוואות הן בצורת בלון

בגלל הריבית הגבוהה ובגלל הצורך להחזיר את הכסף למשקיעים תוך מספר שנים, המשכנתאות החוץ בנקאיות הן לרוב מסוג בלון. כלומר, משלמים במהלך חיי המשכנתא רק את הריבית, או אפילו חלק מהריבית בלבד. הסיבה לכך היא כי אם נצטרך לשלם את כל התשלום החודשי כולו, ההחזר החודשי יהיה גבוה מדי.

הוצאות נלוות מסביב

חשוב להבין שהמשכנתאות החוץ בנקאיות כרוכות בהוצאות נוספות. ברשותכם אני רוצה להסביר בדיוק מה העלויות הכרוכות במשכנתא חוץ בנקאית:

  • ריבית – בין 9 ל-13 אחוז שנתי, תלוי ברמת הסיכון.
  • עמלת פתיחת תיק – 1 עד 3 אחוז.
  • שמאות – כ-2,500 שקלים.
  • עמלת ייעוץ – אם שכרתם יועץ משכנתאות.


אלו כל העלויות שכרוכות בלקיחת משכנתא חוץ בנקאית, וצריכים להיות מוכנים לזה מראש. יש לזכור שהכול משוער ומשתנה לפי הריביות בשוק ורמת הסיכון.

מה קורה לאחר סיום המשכנתא החוץ בנקאית?

בערוץ 13 אני מדבר יותר לעומק על משכנתאות לכל מטרה, וניתן לצפות בראיון בקישור הזה כאן. בראיון דיברתי גם על משכנתאות בנקאיות וגם על משכנתאות חוץ בנקאיות.

השאלה הכי חשובה כאשר לוקחים משכנתא חוץ בנקאית – היא שאלת היציאה. לקחת הלוואת בלון למשך שלוש שנים זה ההתחלה; אבל מה קורה לאחר מכן? איך מחזירים את הכסף בתום השלוש שנים?

אופציה ראשונה:

לעשות מחזור למערכת הבנקאית. כלומר לאחר שלוש שנים לקחת משכנתא באחד הבנקים, ולהחזיר את הכסף החוץ בנקאי. כלומר המשכנתא בבנק מחזירה את המשכנתא החוץ בנקאית. כמובן שאנו מבינים שכדי להחזיר את המשכנתא בעזרת מחזור – חייבים שיהיה BDI נקי, והכנסות מתאימות לגובה המשכנתא הנדרשת.

ברגע שלוקחים משכנתא חוץ בנקאית, צריכים כבר מהיום הראשון להתחיל להכין דברים לקראת המעבר לבנק. הכנסות ו-BDI נקי צריך להכין מראש, כדי שזה יהיה מוכן כבר לקראת המעבר לבנק.

אופציה שנייה:

האופציה השנייה ליציאה מתוך משכנתא חוץ בנקאית, היא כמובן מכירת הנכס וסגירת המשכנתא; או פשוט שעבוד של נכס לטובת קבלת הכסף. כך או אחרת, אתם חייבים להבין שבסוף התקופה המוגדרת – הכסף חייב להיות מוחזר לגוף החוץ בנקאי.

מי החברות שנותנות משכנתאות חוץ בנקאיות?

כפי שכבר כתבתי בהתחלה, מדובר בחברות פיננסיות שהמטרה שלהן היא להרוויח כסף וזה הכול. לרשותכם הכנתי רשימה של מרבית החברות שעוסקות במשכנתאות חוץ בנקאיות.

האם להיעזר ביועץ משכנתא?

תראו, זה קצת מצחיק שאני אמליץ להיעזר ביועץ; בעיקר כי אני בעצמי יועץ וזה בכל מקרה יישמע כאילו אני ממליץ על עצמי. אבל זה בדיוק מה שאני עושה. נכון שהיועץ הוא הוצאה גדולה נוספת, שאתם לא ממש צריכים בתקופה קשה של בעיות; אבל במקרה של חברות חוץ בנקאיות לצערי אין הרבה ברירה.

מדובר בשוק שהוא ג'ונגל אחד גדול, ואתם ככל הנראה לא תצליחו למצוא את עצמכם בתוך הבלגן הזה. למקרה שאתם כן רוצים לנסות להבין את הדברים לבד, אני מזמין אתכם כמובן לרשימת החברות שפרסמתי כאן למעלה. היא כוללת את כל החברות החוץ בנקאיות הקיימות בשוק בישראל (אולי פספסתי אחת או שתיים).

אם בא לכם פשוט להבין קצת יותר, אני מזמין אתכם לצפות בראיון שקיימתי עם מנכ"ל קרן MIF, משה פרנקו. אם בכל זאת אתם רוצים לנסות לקחת משכנתא חוץ בנקאית לבד – אני מזמין אתכם לדבר ישירות עם משה.

מי אני בקצרה?

שמי מרטין בוקסדורף, אני הבולדוג של המשכנתאות. אני עוסק כבר 15 שנים במשכנתאות של מסורבים, ובכל המשכנתאות עם הבעיות הכי גדולות שיש. אני לשירותכם בכל דבר שתצטרכו. מזמין אתכם לקרוא את ההמלצות עליי.

הבנק לא מאשר
לכם משכנתא?

השאירו פרטים ואחזור אליכם בהקדם