היפוך לווים זה טכניקה של התמודדות מול סירוב משכנתא, כאשר מייצרים מצב שבו מחביאים את הבעייתי ושמים בפרונט אדם חזק פיננסית.
אני אוהב להסביר דברים בעזרת דוגמות וזה בדיוק מה שנעשה. נניח שיש זוג צעיר, עם הכנסות נמוכות ולא מספיקות. או בעיות של bdi או שהם לא מרוויחים שום דבר. הרי זוג כזה לא יצליח לקבל משכנתא בכלל, אין
בכלל טעם לנסות. כולנו מבינים שאין כאן יכולת להחזיר משכנתא, לפחות לא בשלב הזה.
אז מה עושים?
הפיתרון שנקרא היפוך לווים אומר את הדבר הבא: אנחנו ניקח את ההורים של אחד מבני הזוג האלו, נגיש את הבקשה למשכנתא בצורה כזו שההורים יהיו הלווים הראשיים בבקשת המשכנתא והזוג הצעיר יהיה הערבים במשכנתא בלבד.
כלומר, הזוג הצעיר בגלל שהם ערבים במשכנתא בלבד, הבנק בכלל לא יבדוק אותם ולא יתייחס להכנסות שלהם או לבעיות שלהם ויבדוק רק את ההורים. כלומר ההורים יעברו את כל הבדיקות של הבנק. אני מתכוון לבדיקת הכנסות, בי די איי, הוצאות וכו.
מה חשוב להבין:
יש כאן כמה נקודות להבין לעומק יותר כי זה קריטי להבנת המהלך שנקרא היפוך לווים. הדבר הראשון שצריכים לשים לב אליו הוא שבמקרה הזה ההורים שמשמשים בתור האחראיים בהלוואה, הם אלו שלוקחים את המשכנתא. נכון שהבית רשום על שם הילדים ואין שום בעלות של ההורים על הדירה שקונים, אבל ההורים הם אלו שלוקחים את המשכנתא – הם משלמים אותה מהחשבון שלהם והיא באחריותם המלאה לחלוטין.
כלומר, התשלומים של המשכנתא יורדים מההורים בלבד, הם משלמים והם עושים ביטוח והם לחלוטין לוקחים אחריות מלאה על המשכנתא. כל בעיה שתהיה במשכנתא היא לחלוטין באחריות ההורים.
איך משנים את הדברים?
השאלה שכולם שואלים במהלך הזה היא האם ניתן מתי שהוא להפסיק את ההיפוך? התשובה היא שכן כמובן. בהנחה שהילדים מתנהלים בצורה תקינה ובונים הכנסות מתאימות, שומרים על בי די איי תקין- אחרי תקופה של שנתיים בערך, ניתן לעשות מהלך של היפוך חזרה- כלומר, הילדים יהיו הלווים הראשיים שאחראים על המשכנתא וההורים יוצאים החוצה.
אופציה שניה היא לעשות מיחזור לבנק אחר ולקחת משכנתא חדשה לחלוטין, על שם הילדים בלבד ובלי ההורים בכלל. כמובן שזה הגיוני יותר כאשר ניתן לשפר את התנאים של המשכנתא במעבר בין הבנקים. זה בדיוק כמו מיחזור רגיל של משכנתא- אם זה משתלם, עושים את המהלך ומשנים את המשכנתא לבנק אחר. שיקולי כדאיות.
כמובן שכל המהלך הזה תלוי ביכולתם של הילדים לקחת משכנתא בעצמם, אם הילדים לא בונים את עצמם במהלך השנתיים האלו ולא מגיעים למצב שבו הם יכולים לקחת משכנתא בעצמם- לא ניתן יהיה לשחרר את ההורים מתוך המשכנתא ולא משנה כמה זמן עבר. אם אתם ההורים, ואתם לא ממש סומכים על זוג הילדים שמבקשים את המעורבות שלכם- אל תיכנסו לדבר הזה בכלל.
האם אפשר היפוך לווים עם אחים ואחיות:
בתיאוריה זה כן אפשרי, אבל התפיסה בבנקים היא שהם סומכים על הורים, אבל לא ממש סומכים על אחים ואחיות. לכן אפילו שזה הגיונית אפשרי, אבל בתכלס הם לא מאפשרים היפוך לווים של אחים ואחיות.
הורים ערבים ללא היפוך:
האופציה השניה היא כמובן להביא ערבים ולא לעשות היפוך לווים. כלומר, אותו הזוג הצעיר שדיברנו עליו יהיה הלווים הראשיים במשכנתא וההורים יהיו מה שנקרא ערבים תומכים/ לווים נוספים/ ערבים משלמים, כאשר כל הדברים האלו הם בדיוק אותו דבר.
הכוונה היא שהילדים הם אלו שאחראים על המשכנתא, ההורים הם רק כוח עזר למשכנתא. הם משלמים חלק מהתשלום החודשי של המשכנתא אבל הם לא אחראים. הילדים הם אלו שהבנק יפנה אליהם, אם וכאשר תהיה בעיה כל שהיא.
יש הבדל משמעותי בין המצב הזה של להיות ערבים לבין המצב של היפוך לווים. במצב של ערבים, ההורים מהווים כוח סיוע בלבד- אבל הבנק כן סומך על הלווים ולא מרגיש שצריך להסתיר אותם. במצב של היפוך לווים, הבנק למעשה אומר שהוא לא סומך כלל על הזוג הצעיר והוא מבקש להסתיר אותם לחלוטין. כמובן שגם ניתן להיעזר באחים ערבים, אם כי זה נשמע קצת פחות טוב מבחינת הבנק. הם מעדיפים הורים.
מרטין בוקסדורף הוא מומחה לטיפול במסורבי משכנתא
