משכנתא למסורבים – לא קרה כלום, יחד נפתור את הבעיה!

מהי משכנתא למסורבים ובמה היא שונה ממשכנתא רגילה?

מה זה משכנתא למסורבים ובמה היא שונה ממשכנתא רגילה?

משכנתא למסורבים היא תהליך של קבלת אישור ללקיחת משכנתא למסורבים בבנק לצורך רכישת נכס, עבור כאלו שיש להם BDI שלילי או לחילופין דוח נתוני אשראי שמעיד על בעיות העבר. 

ההבדל בין משכנתא רגילה למשכנתא למסורבים, היא שמשכנתא למסורבים היא תהליך מעט מסורבל יותר, מכיוון שהוא מצריך יכולת "לשכנע" את הבנקים שהשארנו מאחורה את טעויות העבר, ויש לנו כושר החזר למשכנתא.

כמו כן, בלא מעט מקרים, לקיחת משכנתא תדרוש תיקון בנתוני אשראי ואיסוף מידע ויצירת תחקיר מעמיק אודות הלווה שיאפשר לבנק להבין שמדובר בלווה שניתן "לסמוך" עליו.

מהו האבחון הראשוני במשכנתא למסורבי בנקים?

אין טעם לתת שום הצהרות לפני שמתחילים להבין מה הבעיה. הנה כמה שאלות בסיסיות שאני צריך להבין מכם, כדי לתת אבחון ראשוני.

רק כדי לחדד, אני עוסק במשכנתאות למסורבי בנקים מזה 15 שנים ואני יודע לאבחן בתוך שתי דקות – האם ניתן להשיג משכנתא או לא. כמובן זה תלוי בתשובות שלכם. אז הנה כמה דברים שאני חייב להבין כדי לתת לכם תמונת מצב ראשונית.

  • האם יש בעיות של בי.די.איי?
  • מה הבעיות פחות או יותר?
  • מתי התחילו?
  • מתי הסתיימו?
  • האם לשני בני הזוג היו בעיות של בי.די.איי?
  • האם יצא לכם להזמין דוח נתוני אשראי?
  • במה אתם עובדים?
  • כמה ותק יש לכם בעבודה
  • כמה אתם מרוויחים ביחד?
  • האם יש הלוואות כרגע בעו"ש שמכבידות על ההחזר החודשי?
  • מה שווי הנכס שאתם רוצים לקנות?
  • כמה משכנתא רוצים לקחת?
  • מה הסיפור שניתן להסביר באמצעותו את בעיות ה-BDI?

איך האבחון מסייע להשיג משכנתא למסורבים?

כאשר אתם מתקשרים ונמצאים בלחץ, אתם רוצים לקבל תשובה מהירה, אפילו בערך- האם ניתן לקבל את המשכנתא. זה בדיוק מה שאני רוצה לתת לכם- תשובה ראשונית שאומרת שאכן ניתן לקבל את המשכנתא. 

לאחר שתרגישו יותר רגועים שאכן ניתן לקבל את המשכנתא, נוכל לקבוע פגישה או שתבדקו אופציות אחרות, אבל לכל הפחות אתם תדעו האם אפשרי לקבל את המשכנתא או לא.  

מכאן והלאה ניתן רק להחליט האם אנחנו רוצים לקבוע פגישה או שיחה ארוכה יותר או שתבדקו עוד אפשרויות. כך או אחרת, אני אסביר את שאר הדברים שצריך לדעת. 

כמה זמן זה לוקח?

נכון שאין כאן תשובה מוחלטת, אבל בגדול התהליך אמור להיות גמר בתוך 10 ימים. לפעמים זה יותר ולפעמים פחות אבל 10 ימים זה מסגרת זמן מספקת כדי לקבל אישור עקרוני במשכנתא לאחר סירוב. 

משכנתא למסורבי בנק – כמה משכנתא צריך?

המטרה של השאלות האלו היא לעשות מה שנקרא אבחון ראשוני. כלומר להבין את הבעיה שבה אנחנו נמצאים ומה היתרונות שלנו ומה החיסרונות שלנו. למשל: יש בעיות בי די איי בינוניות, אבל מצד שני יש משכורות גבוהות ויפות וצריכים משכנתא שהיא פחות ממיליון שקלים.

ברגע שיהיה לי את כל התשובות האלו, אני כבר אוכל פחות או יותר לתת תשובה אמיתית בקשר לסיכוי שלנו לקבל משכנתא, בבנקים קודם כל או בחוץ בנקאי אם לא תהיה שום ברירה אחרת.

מי אני?

נעים מאוד, שמי מרטין בוקסדורף, אני מטפל 15 שנה באנשים שלא מצליחים לקבל משכנתא ואני נכנס בנעליהם והולך לבנקים להשיג להם משכנתא בכל זאת. עבדתי בשלושה בנקים למשכנתאות במשך שנים רבות ויש לי שני תארים במשפטים.

מה המטרה שלי?

אני חייב להגיד מההתחלה, אני לא מאמין שבכל מקרה צריך להילחם על המשכנתא. הרבה פעמים מתקשרים זוגות שצריכים את הייצוג שלי ואני מרגיש לפי התשובות שלהם שלא יצליחו לעמוד בתשלומי המשכנתא. במצב כזה – אני מעדיף לא להילחם, פשוט כי אין טעם לעזור להם לקנות בית רק כדי שיאבדו אותו במהרה.

לדוגמה: מתקשר זוג נחמד מחולון ואנחנו מתחילים לדבר. מהנתונים שלהם אני מבין את הדברים הבאים. הם מרוויחים ביחד 17 אלף שקלים, יש להם 3500 שקלים הלוואות שהם משלמים מדי חודש, אני רואה שהם כל הזמן חורגים ממסגרת האשראי שלהם, כלומר לא מצליחים להישאר בתוך המסגרת.

הם כרגע לא משלמים שכירות וגרים אצל ההורים. אני ישר מבין שאם נוסיף לזוג הזה הוצאה נוספת של 5000 שקלים בחודש לתשלום המשכנתא, הם פשוט לא יעמדו בו. אין סיכוי. סירבתי לטפל במשכנתא שלהם.

לאחר חודש מתקשר הזוג הזה ומתחיל להקניט אותי, שאני לא יכולתי והם פנו למישהו אחר והוא מהר מאוד השיג להם משכנתא. ניסיתי להסביר להם שזה לא העיקר לקחת משכנתא, צריך גם לשלם אותה, אבל הם נורא כעסו.

איך הדברים עובדים?

למעשה זה די פשוט, ברגע שעשינו שיחת איבחון ראשונית והחלטנו ביחד להתקדם, אנחנו מתאמים פגישה. או טלפונית או פיסית. מדברים על הכול ומכאן זה התפקיד שלי כבר. אני יוצא לבנקים, במטרה לסגור את המשכנתא ולהכין את הכול על מנת שאתם תגיעו רק לחתום.

ניירת נדרשת למשכנתא:

  • צילומי תעודת זהות עם ספח של כל שלוקח משכנתא.
  • עובר ושב 3 חודשים של כל מי שלוקח חלק במשכנתא.
  • 3 תלושים אחרונים לשכירים.
  • אישורי קיצבאות של ביטוח לאומי למי שיש.
  • דוחות של השנתיים האחרונות לעצמאים.
  • נסח טאבו למי שלוקח משכנתא על נכס קיים.

משכנתא למסורבים – איך עובד התהליך?

הדבר הראשון הוא השיחה הראשונית שבה אני מנסה להבין את הבעיה ולהחליט האם ניתן לפתור את הבעיה ומהר. במשכנתאות למסורבים הרבה פעמים הבעיה הנוספת מלבד הבעיה הראשית, היא שאין הרבה זמן לקבל את האישור.

אז אם נשאר לכם יומיים כדי לקבל את האישור ולחתום חוזה, סביר להניח שזה לא יצליח. אבל ניתן לבקש דחיה כל שהיא או לקנות עוד קצת זמן- זה בהחלט יהיה אפשרי. לכן השיחה הראשונית היא הקריטית ביותר.

הדבר השני הוא פגישה קצרה בטלפון או פנים אל פנים. המטרה היא להבין יותר לעומק את הדברים, לרשום הכול ולשאול אתכם את כל השאלות. אני צריך את כל המידע כולו, כדי להיות מוכן לשאלות שעולות בבנקים.

דבר שלישי הוא הניירת שרשמתי למעלה. כמה שנהיה מסודרים יותר עם הניירת, כך יהיה לי קל יותר לטפל בבעיה. הבנקים צריכים את הניירת כדי להבין ולאשר, לכן המטרה שלנו היא להיות מסודרים כמה שיותר. תעזרו לי להיות יותר יעיל עבורכם.

החלק הרביעי הוא החלק שלי. אני יוצא חמוש עם כל הידע שנתתם לי ועם כל הניירת לבנקים, במטרה לשכנע את המנהלים לאשר את המשכנתא שלנו. זה הבעיה שלי ואני אשבור את הראש לגבי איך עושים את זה. תשאירו לי את העבודה.

החלק החמישי הוא הזמנת שמאי וחתימות בבנק. כל משכנתא, כולל מחיר למשתכן היא משכנתא שמחייבת בהזמנת שמאי מטעם הבנק. מטרת השמאי היא למדוד את שווי הנכס, לבדוק חריגות ואישורים ובעצם להעביר לבנק מסר שהדירה תקינה וניתנת לשיעבוד.

לאחר קבלת השמאות, אנחנו הולכים לבנק המשכנתאות כדי לחתום על המשכנתא. זה בדרך כלל רגע מרגש ומשמח; אבל האמת היא שזה בירוקרטיה נטו, הכול כבר מוכן ומאושר מראש, כך שלמעשה זה סתם שעה של חתימות על ניירת.

בפגישה אנו נקבל את הניירת שמיועדת לעורך הדין או הקבלן – על מנת לבצע שיעבוד של הנכס לטובת הבנק. לאחר שהמסמכים חוזרים לבנקים מוכנים – הבנק יכול להעביר את הכסף.

כתבות נוספות של מרטין בוקסדורף- כאן

לפודקסט הכלכלי של מרטין בוקסדורףפה

הבנק לא מאשר
לכם משכנתא?

השאירו פרטים ואחזור אליכם בהקדם