הבנתם שכבר לא תצליחו לקבל משכנתא בבנקים וחייבים את המשכנתא בכל מקרה? אז בואו נבדוק מה האפשרויות במשכנתאות חוץ בנקאיות.
זה יותר יקר
חלק מהאנשים יוכלו להפסיק לקרוא את המאמר הזה כבר כאן. מדי יום אני מקבל טלפון או שניים של אנשים
שפשוט רוצים לבדוק האם יוכלו למצוא משכנתא זולה יותר מאשר הבנקים – אז התשובה היא לא. אין במדינת ישראל שום גוף שיכול להציע כסף זול יותר מאשר הבנקים.
אתם קונים דירה או רוצים משכנתא לסגירת חובות?
הסיבה לכך שההבחנה הזו היא חשובה, זה גובה הסכום הנדרש. אם כאשר לוקחים משכנתא לסגירת חובות– הסכום הוא בערך 300-350 אלף שקלים, אז כאשר קונים דירה בדרך כלל הסכומים הרבה יותר גבוהים מכך. מתחילים מ750 אלף שקל והרבה צפונה.
ברגע שהסכומים מתחילים להיות גדולים, ההפרש בריבית בין הבנק לבין החוץ בנקאי – מתחיל להיות עצום מימדים.
לכן ככלל אצבע, משכנתאות חוץ בנקאיות לצורך רכישת דירה הן פחות נפוצות מאשר משכנתאות חוץ בנקאיות לסגירת חובות. פשוט העלות החודשית היא הרבה יותר נסבלת כאשר הסכומים נמוכים יותר.
אילו סוגי גופים נותנים משכנתא חוץ בנקאית ?
סוג 1: גופים אשר נותנים משכנתאות לטווחי זמן ארוכים עד 30 שנה.
מדובר על חברות ציבוריות שנסחרות בבורסה או חברות בת של חברות אשר נסחרות בבורסה. רק לדייק את הדברים, מדובר על חברות בשווי מאות מיליוני שקלים אשר מציעות משכנתאות, המתכונת די דומה לבנקים רק הריבית מעט יותר גבוהה.
משכנתאות בחברות מסוג זה מתאימות גם לאנשים אשר רוצים לרכוש דירה והם מסורבים בבנקים למשכנתאות.
סוג 2: חברות ביטוח והשקעות אשר נותנות משכנתאות במתכונת של הלוואות בלון בלבד.
הכוונה היא להלוואה שלוקחים בשיעבוד הנכס לתקופה קצרה של עד שלוש שנים, כאשר במהלך התקופה הזו לא משלמים את כל התשלום החודשי אלא רק את הריבית של ההלוואה.
חשוב להבין שהריביות הן משמעותית יותר גבוהות מאשר בבנקים, לפעמים גם פי 4. כמובן שמתאים לאנשים שנמצאים ברמת סיכון גבוהה יותר וכבר לא מתאים בכלל לאנשים אשר רוצים לקנות דירה.
דוגמה: אדם שצבר חובות, יש לו צקים חוזרים והבי די איי שלו שלילי. אדם כזה יכול לשעבד את הדירה שלו ולקבל הלוואה לפרק זמן של עד שלוש שנים, כאשר המטרה היא לסגור את כל ההלוואות ולחזור להתנהלות תקינה.
לאחר שעבר שנתיים או שלוש, כבר ניתן לקחת את אותה המשכנתא בבנקים ולהחזיר את החוץ בנקאי. היות והריבית היא מאוד גבוהה, בונים את ההלוואה בצורה של הלוואת בלון כך שהתשלום החודשי יהיה סביר.
סוג 3: קרנות השקעה פרטיות בעיקר אשר נותנות הלוואות כנגד נכס בצורת בלון לטווח זמן של עד שלוש שנים.
כאן אנחנו מדברים על הסוג ״הקשה״ יותר של האנשים. מקרים קיצוניים יותר כמו מוגבלים, בתיקי הוצאה לפועל רבים, חדלות פירעון ופשיטת רגל.
היות והמקרים הם קשים יותר, גם הריבית גבוהה יותר בהתאם, אנחנו מדברים על ריביות שהן מעל 10 אחוז לשנה פלוס עמלות שונות כמו טיפול משפטי וכן הלאה.
כמובן שסוג זה לא מתאים בכלל לרכישת דירה אלא למקרים קשים יותר של חובות במתכונת הקשה יותר. כל הגופים בקטגוריה הזו כמו גם בקטגוריות האחרות כמובן מאושרים על ידי משרד האוצר ומפוקחות על ידי משרד עורכי דין נאמן שמשגיח על הפעילות.
מה קורה בסיום הלוואת הבלון?
הרעיון בהלוואות בלון הוא כזה. נניח שיש אדם שצבר 400 אלף שקלים חובות, כרגע הוא מוגבל בבנק ונמצא במה שאנחנו מכנים רמת סיכון גבוהה. כמובן שהבנקים לא יתנו משכנתא לאדם שנמצא בהגבלה.
האופציה היחידה שנשארה לאותו האדם היא לקחת את אותה ההלוואה שמציעים במסגרת הלוואת בלון. העניין הוא שכאמור הריביות גבוהות, כלומר החזר חודשי מלא על הלוואה כזו צפוי להיות לפחות 6000 שקל בחודש. היות והסכום גבוה מדי, ההלוואות הן בצורה בלון, כלומר משלמים רק את הריבית- בערך 3500 שקלים.
כאשר הלוואת הבלון מגיעה לסיומה, ניתן בקלות לקחת את אותו הסכום במשכנתא בנקאית ולהחזיר את הכסף שנלקח מהגוף החוץ בנקאי.
מרטין בוקסדורף הוא יועץ מומחה למסורבי משכנתא, חברת "משכנתא מאושרת"
