התנ"ך למסורבי משכנתא בבנקים

הגעת לסניף הבנק שלך והיגשת בקשת משכנתא. אם הבנק חזר אליך ואמר לך שהם לא מוכנים לאשר- נכנס המון לחץ וחרדה. השאלה היא מה עושים מכאן והלאה? איך מתמודדים ומה עושים כדי כן לקבל משכנתא?

לכל אחד מותר פעם אחת בחיים להסתבך פיננסית, זה יכול לקרות לכולם. כבר ראיתי את האנשים הכי מצליחים במדינה מתקשים לקבל משכנתא בגלל בעיה כזו או אחרת בהיסטוריה הפיננסית שלהם. רופאים, עורכי דין, רואי חשבון ואנשי עסקים- לכולם יכול לקרות פעם אחת שלא מצליחים לקבל משכנתא.

פעולה 1- אם אתם יודעים שעלולה להיות בעיה בקבלת המשכנתא- אל תגישו בקשות במוקדים הטלפוניים או באינטרנט:

אחד הדברים שיוצר הרבה מאוד סירובים למשכנתא זה המוקדים הטלפוניים או הדיגיטליים. כאשר מגישים בקשת משכנתא במוקד הדיגיטלי או במוקד הטלפוני, נתקלים באנשים שאין להם שום שיקול דעת או סמכות לאשר משהו שהם לא אמורים לאשר.

כלומר, הבנקאי הטלפוני נתקל בבעיית משכנתא כל שהיא, מבחינתו הדבר היחיד שהוא יכול לעשות זה לרשום דחייה על המשכנתא ולהמשיך הלאה. פשוט אין לו את שיקול הדעת הנדרש כדי להתמודד מול בעיה כל שהיא.

לכן אם יש בעיה כל שהיא שאתם יודעים עליה, תדאגו להגיש את הבקשה שלכם בסניף בלבד מול בנקאי חי שיכול להפעיל שיקול דעת או לכל הפחות לבקש מהמנהל שלו להפעיל שיקול דעת. זה יגדיל את הסיכוי לקבל משכנתא בהרבה מאוד אחוזים.

פעולה 2- תבדקו את עצמכם במספר סעיפים פשוטים של קריטריונים למשכנתא:

א. תוודאו שאין לכם תיקים פתוחים בהוצאה לפועל

ב. תוודאו שאין לכם פיגורים פעילים בהלוואות או צ'קים חוזרים או הוראות קבע חוזרות

ג. תבדקו שאתם לא חורגים מהמסגרת

ד. תבדקו שיש לכם חשבון בנק מסודר והמשכורת שלכם מופקדת אך ורק לחשבון הזה

ה. תבדקו שיש לכם מספיק הכנסות כדי לקחת משכנתא. לפחות 14,000 שקל נטו כדי לקחת מיליון שקל משכנתא.

ו. אם אתם עצמאיים, תבדקו שיש לכם דוחות הכנסות סודרים לפחות שנתיים אחורה

פעולה 3 – תנסו להבין מהבנקאי למה הבנק לא מאשר:

הדבר הכי חשוב שצריך לעשות כאשר מקבלים תשובה שלילית מהבנק, זה לנסות להבין למה הבנק מסרב? בנקאים הם בני אדם, לא נוח להם להחזיר תשובות שליליות ולכן הם לא ממהרים להתקשר ולתת תשובות שליליות.

המטרה הראשונה שלנו היא כן להגיע לתשובה. התשובה הזו היא למעשה חצי מהפתרון, כי ברגע שיודעים את התשובה – לפחות יודעים עם איזה בעיה צריך להתמודד. לפעמים יש בעיה שהיא נקודתית בבנק מסוים ואין שום בעיה בבנקים אחרים, לכן להבין את הסיבה לסירוב זה קריטי.

פעולה 4 – תזמינו דוח נתוני אשראי:

כלי העבודה העיקרי שמשמש להבנה של סירוב במשכנתאות זה דוח נתוני אשראי. הכוונה היא לדוח שניתן להזמין בקלות רבה ובחינם מבנק ישראל בטלפון כוכבית 6194. הדוח הזה כולל את כל המידע הפיננסי על האדם בשלוש השנים האחרונות.

אם חזר לכם צ'ק או הוראת קבע או שהיה לכם עיקול בחשבון הבנק- כל זה רשום בפירוט מלא בדוח. הבנקים משתמשים בדוח הזה כדי להחליט האם הם רוצים לאשר משכנתא או לא. בשבילנו זה קריטי להבנה, האם עדיין נוכל לקבל משכנתא, אפילו שהבנק סירב בהתחלה. כמות הבעיות בדו"ח למעשה קובעת את היכולת שלנו להתגבר על הבעיות האלו. ברגע שיהיה לכם בידיים את הדו"ח, אתם כבר חצי מהדרך לפתרון.

פעולה 5 – איזה בנקים שרופים:

הרבה פעמים אנשים עושים טעות נפוצה ומגישים בקשות למשכנתא באותם הבנקים שבהם אין להם שום סיכוי לקבל משכנתא. המטרה שלנו מלכתחילה היא לסנן את הבנקים שהיו בעיות מולם ולא להשקיע בהם שום מאמץ. המטרה שלנו היא לפנות לאותם הבנקים שאיתם יש סיכוי לקבל משכנתא ולהתרכז בהם.

פעולה 6 – תכינו היטב היתכנות סיפורית:

יש לי בדיחה עם אחד המנהלים הבכירים בבנקים למשכנתאות, כאשר אנחנו מדברים על תיק משכנתא שאני מביא בפניו: "האם בתיק יש היתכנות סיפורית"? כלומר, האם יש סיפור טוב שמסביר את הבעיות שהיו.

נשמע לכם הגיוני או לא, אבל האמת היא שכדי לאשר משכנתא לאחר תקופה של בעיות פיננסיות- נדרש סיפור טוב. אחרת זה פשוט לא עובר.

אני רוצה ברשותכם דוגמה עם הסבר: אם מתקשר אלי אדם ומספר לי על בעיות שהיו לו- השאלה הראשונה שאני שואל היא "מה גרם לזה? מה הסיפור מאחורי הקלעים?" אם יש הסבר טוב כל שהוא- אני יודע שיש לדבר הזה סיכוי. אם התשובה שאני מקבל היא "לא התנהלתי נכון, לא שמתי לב או תשובות דומות- אני יודע שזה ככל הנראה לא יעבור פשוט".

דוגמה לסיפור טוב: אדם שעבר תאונת דרכים, לא עבד תקופה ארוכה, הסתבך פיננסית ומאז מצא עבודה וחזר להתנהל תקין לאחר שחזרה ההכנסה הקבועה- זה סיפור טוב, במיוחד כאשר ניתן לגבות אותו עם מסמכים. תיק משכנתא כזה, הייתי שמח לרוץ איתו לבנקים.

פעולה 7 – לנסות להעריך את הסיכוי לקבל משכנתא:

אני יודע שקשה לבקש מאדם לא מקצועי לנסות להעריך את הסיכוי לקבל משכנתא, אבל הדבר האחרון שאני רוצה זה לתת תקוות לאנשים שאולי חסרי סיכוי. אני אנסה להסביר פחות או יותר איך אתם מחליטים האם כדאי כרגע להתקדם או שידיף כרגע לדחות את הדברים ולתת לזה להתקרר.

לעזוב כרגע ולתת לזה להתקרר:

– אם אתם בהליך פשיטת רגל

– אם עדיין לא עברו לפחות שנה וחצי מקבלת הפטר חלוט

– אם אתם נמצאים בהגבלה

– אם לא עברה לפחות שנה מסיום הגבלה או לפחות שנתיים מהגבלה חמורה

– אם יש לכם תיקים בהוצאה לפועל

– אם התיקים בהוצלפ נסגרו בשנה האחרונה

– אם חזרו לכם יותר שלושה צקים בשנה האחרונה

– אם חזרו לכם יותר משלוש הוראות קבע בשנה האחרונה

– אם היה לכם משהו מהרשימה עד כה ובנוסף אתם מועסקים במקום עבודה פחות משנתיים

– אם היה לכם משהו מהרשימה עד כה ואתם בעלי עסק פחות משנתיים

– אם כל ההכנסה שלכם היא מקיצבאות

– אם מחקתם את דוח נתוני האשראי שלכם ואין לכם בהישג יד את הדוח הישן מלפני המחיקה

– אם היה לכם משהו מהרשימה עד כה ואתם לווה אחת בלבד, אישה או גבר לבד. בלי בן או בת זוג.

כל המקרים האלו שמניתי כאן הם מקרים שבהם לא הייתי מנסה כרגע לקחת משכנתא, פשוט כי הסיכוי להצליח הוא די נמוך. כמובן שהכול הוא כל מקרה לגופו, אבל בגדול זאת הסכימה שניתן לקבל ממנה תובנה.

מקרים שבהם שווה להילחם כרגע על המשכנתא:

– תיקי הוצאה לפועל שנסגרו לאחרונה או לא לאחרונה כאשר לא מעורב בהם בנק כל שהוא

– תיקי הוצאה לפועל סגורים כאשר לפחות שנה הם סגורים, אם אחד מהם הוא בנק

– הסדר חוב / ארגון חוב מחדש לפחות לפני שנה

– יותר משלושה צ'קים חוזרים, כאשר עברה כבר שנה

– יותר משלוש הוראות קבע שחזרו, כאשר עברו לפחות 8 חודשים

– הגבלה שנגמרה לפחות לפני שנה

– פשיטת רגל שנגמרה לפחות לפני שנתיים

– הכנסה שהיא כולה קיצבאות כאשר יש ערב משלם שניתן להיעזר בו

– הלוואות בפיגור כאשר עברה לפחות שנה שלמה

– סדרה של צ'קים שחזרו או פיגורים ארוכים מתמשכים או סדרה של תיקי הוצאה לפועל כאשר עברה לפחות שנה וחצי

– כאשר מחקתם את דוח נתוני האשראי אבל יש לכם את הדוח מלפני המחיקה

כל המקרים האלו הם מקרים שבהם שווה להילחם על קבלת המשכנתא כרגע, בלי לחכות ובלי להתייאש. להתגייס למשימה ולהילחם במערכת הבנקאית.

פעולה 8 – להיעזר ביועץ שמומחה למשכנתאות למסורבים:

יועצי משכנתאות זה קהילה מאוד רחבה של אנשים שמתמקצעים בסוגים שונים של משכנתאות. ישנם כאלו שמומחים למחיר למשתכן, מומחים להלוואות לכל מטרה, מומחים למיחזור משכנתאות, מומחים לקיבוצים, מומחים לבנייה עצמית וכו.

אם אתם מתקשים לקבל משכנתא, בעל המקצוע שאתם צריכים זה לא יועץ משכנתאות, אלא מומחה למסורבי משכנתא- אשר מטפל רק במשכנתאות לאחר סירוב ראשוני מהבנק.

מרטין בוקסדורף הוא יועץ למסורבי משכנתא, חברת "משכנתא מאושרת"