אם הבנק מסרב לך למשכנתא- אל תתייאש! מרטין בוקסדורף "הבולדוג" עם 15 שנות ניסיון עם מסורבי משכנתא. בבנקים בלבד.
אז יש לנו עבודה לעשות יחד, בואו נדבר על מה בדיוק אנחנו צריכים לעשות, אני מראש מבקש את שיתוף הפעולה המלא שלכם, כדי שנצליח יחד. מה שחשוב לי זה שיתוף פעולה ומהירות. אני תמיד אומר: "מה שלא מצליח בתוך 7 ימי עבודה, ככל הנראה כבר לא יצליח."
כמובן שתמיד יש מקרים יוצאי דופן, אבל בגדול צריכים לעשות המהלך מהיר והחלטתי. אם אתם רוצים ללכת ולבדוק אנשי מקצוע נוספים, זה כמובן זכותכם- אבל אם החלטתם שאתם עובדים איתי, בואו נעשה את זה כמה שיותר מהר ותכליתי כדי לקבל תוצאות מהירות.
מסורבי משכנתא- זה עניין של הבנה לעומק:
אני כמובן יודע שאתם מתקשרים לאדם שאתם בדרך כלל לא מכירים, מישהו מהאינטרנט ואתם לא סומכים ולא בטוחים. זה מובן לי לחלוטין.
אבל אם אנחנו כבר מדברים, אז בואו נעשה יחד את המאמץ כדי שאני אבין את כל הפרטים כולם וכך אוכל לתת תשובה בסיסית לגבי האם אני אצליח להשיג משכנתא תחת הנסיבות האלו ועם העובדות הקיימות או שאין טעם בכלל לנסות להתקדם.
אני מבין שחשוב לכם לקבל תשובות וזה בדיוק מה שאני אנסה לתת לכם בשיחה הראשונית, כי לפעמים גם "לא" זה תשובה.
מה אני צריך להבין מכם?
האם יש בעיות BDI ?
האם אתם יודעים מה הבעיות בדיוק?
האם הזמנתם דו"ח נתוני אשראי ( ניתן לקרוא ולהבין כאן) והאם יש לכם אותו?
כמה זמן נשאר לנו? כלומר, מה הדד ליין שלנו?
האם היום אתם גרים בשכירות? וכמה משלמים?
האם כבר היגשתם בקשות בבנקים ומה הם אמרו?
באיזה בנקים היגשתם?
האם כבר יש או היה לכם יועץ משכנתאות?
מה הנכס שעומד על הפרק וכמה עולה?
כמה משכנתא צריך?
בני כמה אתם?
במה אתם עובדים? מה הוותק שלכם בעבודה? כמה אתם מרוויחים?
כמה הלוואות יש לכם בחשבון?
האם יש ערבים שניתן להיעזר בהם בשעת הצורך?
דיברנו, מה עכשיו?
חשוב לי שתבינו את שלבי העבודה המשותפת שלנו יחד. ברגע שדיברנו את השיחה הראשונית, אני בדרך כלל מציע לעשות שיחה טלפונית רצינית יותר בזמן שהוא נוח ומתאים או לקיים פגישה, אם אנחנו לא נמצאים במקומות רחוקים מדי אחד מהשני.
שיחה מעמיקה והיכרות: השיחה כאמור מיועדת לצורך הבנה מעמיקה יותר של הדברים ורישום של כל הדברים החשובים, אשר ישמשו אותנו בשלבים הבאים. בפגישה נדבר על כל הסעיפים, ריביות, סיכויי הצלחה, דרכי פעולה וכל מה שנוגע לקבלת האישור למשכנתא.
בשיחה בין השאר אנחנו נבנה יחד סיפור רקע. המטרה שלו היא בעצם להיות הטיעונים שלי כאשר אני הולך למנהלי הבנקים, אבל בכל מקרה תהיה הרחבה על הנושא בהמשך.
השלב הבא הוא ניירת: בפסקאות הבאות תוכלו לקרוא בהרחבה על מדוע צריך הרבה ניירת ולמה צריך את הסבלנות שלכם, כך שאין טעם להיכנס לזה שוב.
שלב שלישי: מלחמה על קבלת האישור למשכנתא. כאן אנחנו מדברים על חלק שהוא לגמרי שלי, אין לכם שום תפקיד כאן. אתם לא צריכים ללכת לשום מקום ולא צריכים לעשות שום דבר. אני לא רוצה להיכנס להסברים מיותרים אודות איך אני משיג את אישורי המשכנתא, אבל זה מה שאני עושה ב15 השנים האחרונות.
תשאירו לי את הבעיה הזו, בשביל זה אתם משלמים לי. זה העבודה שלי ואני אעשה אותה על הצד הטוב ביותר. אתם כמובן תצטרכו לעזור לי עם ניירת והסברים. חשוב לי לציין שהאישור שמקבלים הוא סופי ואין שום אפשרות שהבנק יסרב לאשר משכנתא לאחר שניתן האישור העקרוני.
שלב רביעי: שמאי. כל משכנתא פרט לרכישת דירה מקבלן מצריכות ביקור שמאי מטעם הבנק, כאשר הדגש הוא שאתם משלמים לו. עלות השמאי נקבעת משווי הבית שאתם קונים וסוג המשכנתא שאתם לוקחים. אם אתם קונים דירה במחיר למשתכן אז העלות תהיה סביב 1000 שקלים ואם אתם לוקחים הלוואה לכל מטרה בשיעבוד נכס קיים- עולה בדרך כלל סביב 2500 שקלים לשמאות מורכבת יותר שנקראת "מורחבת" או "שמאות תקן 19", בכל מקרה זה חובה – אין מה לעשות.
שלב חמישי: חתימות בבנק. אנשים מייחסים המון חשיבות לנושא החתימות על המשכנתא, כאשר בפועל זה בעיקר משהו סימלי ולא הרבה יותר. המטרה היא להגיע לחתום על מסמכי המשכנתא ולקבל את הניירת שמיועדת לעורך הדין שלכם או לקבלן שממנו אתם קונים את הדירה.
המטרה של המסמכים היא למעשה ליצור שיעבוד על הנכס לטובתם ולטובת הבנק למשכנתאות, כאשר כל הניירת תהיה מוכנה- אתם מחזירים אותה לבנק והבנק מצידו מעביר את כספי המשכנתא למוכר. כל ההליך הזה מרגע קבלת האישור הוא נטו בירוקרטיה ולא יותר מזה. אין שום סיבה להתרגש.
מסורבי משכנתא- עכשיו להבין ולבנות סיפור רקע:
במשכנתאות לאחר סירוב יש שני דברים שהם ממש חשובים. להיות מסודרים עם הניירת ואנחנו נדבר על זה בפסקה הבאה והדבר השני הוא סיפור רקע רלוונטי שיכול לשמש אותי כאשר אני הולך לבנקים במטרה לשכנע את המנהלים שהם צריכים לאשר את המשכנתא הזו.
הרי מה בעצם אני עושה?
העבודה שלי היא למעשה להבין היטב את המקרה ואז להכין סיפור טוב שאני יכול לעבוד איתו ואז להיעזר בסיפור הזה כדי לשכנע מנהלי בנקים.
אז סיפור הוא למעשה הסבר כל שהוא שאני יכול להיעזר בו. למשל: היה לי אדם שנתן צ'קים לאבא שלו כדי לעזור לו להקים עסק. אבא שלו פיזר את הצ'קים וגרם לו להיות מוגבל בבנק. הסיפור עצמו נשמע מעולה נכון? לגמרי, אבל איך מאמתים את הדבר הזה?
מה שעזר לי לאמת את הסיפור הזה, זאת העובדה שראו בהיסטוריה הפיננסית של האדם שהוא מעולם לא חזר לו אף צ'ק או הוראת קבע, פרט לאותם 11 צ'קים שחזרו בכמה חודשים רצופים והכניסו אותו להגבלה. ממש רואים את הדו"ח של ההיסטוריה שלו, מראה שנים של התנהלות תקינה לחלוטין, פרט לאותם צ'קים באותם שלושת החודשים.
בקיצור, ביחד נבנה את הסיפור שלנו ונתאים אותו למקרה הרלוונטי בשבילנו. המטרה שלנו היא ליצור סיפור שהוא עצם כלי עבודה שאני יכול להפיל עליו את כל הדברים הרעים שקרו.
למה צריך הרבה ניירת:
הסיפור עם הניירת הוא פשוט. כאשר הכול תקין לחלוטין, הבנקים מאשרים אפילו משכנתאות בצורה דיגיטלית. הבעיה מתחילה כאשר יש בעיות. ברגע שאני נכנס לתמונה, אני פונה לבנקים ובעצם אומר: "אנחנו זכאים למשכנתא בגלל שהיה כך וכך ( הסיפור שעבדנו עליו) ואנחנו נעשה הכול כדי להוכיח את זה, מה אתה צריך כדי להשתכנע"?
ואז אנחנו יחד עם מנהל הבנק בונים את הדברים שאנחנו צריכים כדי להוכיח את הטענה שלי. אחת הדרכים שבה מוכיחים את הדברים זה להביא ניירת שתומכת בסיפור שאני סיפרתי ובעובדות שאני הצגתי. לכן אני מראש מבקש את הסבלנות שלכם ואת שיתוף הפעולה שלכם.
תשלום לפי הצלחה:
אני לעולם לא אבקש מכם מקדמות ולא תשלום מראש. התשלום מתבצע רק לאחר קבלת האישור למשכנתא בכתב.
מרטין בוקסדורף – לערוץ היוטיוב שלי
הופעות שלי בתקשורת – כאן בקישור
