אחת המשכנתאות הפופולריות ביותר, היא המשכנתא כנגד נכס קיים, כאשר הכסף משמש לסגירת הלוואות, חובות או כל מה שנקרא מטרה כללית. בשם אחר: משכנתא לכל מטרה.
היום אנחנו מדברים עם מרטין בוקסדורף , המוכר בתור "הבולדוג" של המשכנתאות, כדי להבין יותר פרטים על משכנתאות בשיעבוד נכסים קיימים ואיך בדיוק זה עובד. אז תהיו איתנו ונתקדם.
מה הרעיון במשכנתא על נכס קיים?
הרעיון במשכנתא על נכס קיים הוא בעצם סוג של הטבה, אשר מאפשרת לשעבד את הבית שכבר ממילא יש לך, על מנת לקבל הלוואה אחת גדולה שפרוסה להרבה מאוד שנים ולסגור את כל ההלוואות האחרות שאולי יש לך בחשבון. אני תמיד אוהב לתת דוגמאות אז הנה:
אדם שיש לו 300 אלף שקל הלוואות קטנות ונפרדות, אשר כולן ביחד אולי לתקופה קצרה יחסית אבל מניבות החזר חודשי של 7000 שקל בחודש. אף אחד לא יכול לחיות בצורה נורמאלית כאשר הוא צריך להחזיר הלוואות בסדר גודל של 7000 שקלים בחודש.
אז מה אנחנו יכולים לעשות?
כמו שאומר נושא הכתבה, אנחנו בעצם לוקחים משכנתא בשיעבוד הנכס הקיים ומה שקורה כאן זה שאנחנו הופכים הרבה מאוד הלוואות קטנות עם החזרים מאוד גבוהים למשכנתא אחת עם החזר אחד קטן. למשל 350 אלף שקלים של הלוואות עם החזר חודשי של 7500 שקלים בחודש- הופכים למשכנתא אחת של 350 אלף שקלים עם החזר של 2000 שקלים בחודש. מדהים לא?
אבל זה באמת משתלם?
מבחינה פיננסית, זה אולי לא משתלם. כי אנחנו בעצם לוקחים הלוואות שהיו אמורות להיגמר למשל תוך 3 שנים והופכים אותן למשכנתא שתימשך שנים רבות. אז אם מתחילים לחשב את העלויות, יכול להיות שהמשכנתא תעלה יותר לטווח ארוך של שנים.
אבל מה שאנחנו צריכים להבין זה שכאשר מחזירים 7600 שקלים בחודש רק של הלוואות, בסופו של דבר לוקחים עוד הלוואות ועוד הלוואות שלא באמת נגמרות מתי שהוא. דבר נוסף הוא שזה מביא למקומות מאוד לא טובים, כמו הוצאות לפועל, הסתבכות ובעיות פיננסיות. לכן כאשר משכללים את כל הדברים – המשכנתא היא הרבה יותר משתלמת.
אני רוצה לחדד עוד טיפה: "הרבה אנשים אומרים, למה שאני אקח את המשכנתא הזו? הרי כל ההלוואות שלי נגמרות תוך 3 שנים. וזה בדרך כלל נכון, העניין הוא שכל עוד יש החזרים מאוד גבוהים ברמה החודשית, סביר להניח שיהיה צורך לקחת עוד הלוואות ועוד הלוואות. לכן אני מאוד מאמין במשכנתא הזו".
הבהרה ברמה האישית:
אני אישית לא ממש מאמין במה שנקרא "הלוואות כנגד נכס קיים", כי אני לא מאמין ביכולת של בני אדם להחזיר חובות משמעותיים. הנחת העבודה שלי היא שאם אדם צבר הרבה חובות, אז הבעיה היא התנהלות ולא החזרים גבוהים יותר או פחות. אז אני לא מאמין שבמשכנתאות לסגירת חובות, כי זה לא הפיתרון.
אבל למרות שזה לא הפיתרון, זה תחילת הפתרון, כי אין אדם שיכול לקחת על עצמו ללמוד איך מתנהלים נכון עם כסף, כל עוד יש עליו נטל עצום של הלוואות. אז כן לקחת את המשכנתא הזו כדי להקטין החזרים חודשיים, אבל לזכור שזה לא הדרך- מה שכן הדרך, זה ללמוד להתנהל נכון.
המשכנתא הזו מיועדת ללקוחות טובים:
הרבה פעמים אנשים אומרים דברים כמו: "אבל יש לי נכס שעולה 3 מיליון עם משכנתא קיימת של 300 אלף שקלים, גם אם אקח עוד 500 אלף- זה עדיין רק 800 אלף מתוך 3 מיליון. מה יש לבנק לפחד בכלל?"
אז אני חייב להבהיר לכם נקודה. הבנקים בהחלט מתחשבים בשווי הבית, כמובן שאם יש לכם את הבית שעולה 3 מיליון ורק משכנתא קיימת נמוכה – זה בהחלט עוזר, אבל זה לא חזות הכול. הבנקים לא רוצים לעסוק בנדל"ן, הם לא רוצים למכור נכסים ואין להם שום עניין להוציא נכסים לכונס נכסים.
מה הם כן רוצים? הם רוצים אנשים שמשלמים את המשכנתא בצורה תקינה והם לא רוצים לשמוע על הבן אדם הזה יותר עד סוף תקופת המשכנתא. הבנקים מעדיפים לוותר על כל הלקוחות שחשודים בעיניהם בתור לא טובים, מאשר להסתבך איתם בבעיות בתשלומים. מצורף סרטון בדיוק על זה.
לכן אני חוזר ואומר: "הבנקים רוצים לקוחות טובים לצורך משכנתא לסגירת חובות." בתור אדם שנלחם כל החיים עבור מסורבי משכנתא, אני יכול להגיד לכם שהבנקים הרבה יותר סלחנים כאשר אנשים רוצים לקנות דירה ראשונה והרבה פחות סבלניים, כאשר מדובר על אנשים שרוצים לסגור חובות בעזרת משכנתא.
הכנסות מספיקות לצורך המשכנתא:
מחזיר אתכם לאותו האדם שחושב שהעובדה שהנכס שלו שווה הרבה כסף, פותרת את כל הבעיות. אז הבנקים מצידם דורשים לראות הכנסות מתאימות שרלוונטיות למשכנתא שרוצים לקחת. כלומר אם המשכנתא שאני לוקח עכשיו תביא אותי למשכנתא מצטברת של 1.0 מיליון שקלים עם החזר חודשי של 5000 שקלים- אני אמור להראות הכנסות של 15,000 שקלים נטו.
תקינות הנכס שמשעבדים:
זה אולי נשמע לכם מובן מאליו, אבל הרבה מאוד פעמים אנשים מתחילים הליך של משכנתא לסגירת חובות ופתאום מגלים שהנכס לא נרשם על שמם בצורה מסודרת בטאבו או הנכס לא עבר להיות רשום במנהל ונשאר ברישום אצל החברה המשכנת.
מקרה נוסף שאני רואה הרבה פעמים אצל אנשים שרוצים לשעבד נכס קיים, זה שחלילה אחד הבעלים נפטר ולא הסירו את השם שלו מהרישום של הנכס. כל אלו הם דברים שמונעים מהמשכנתא לקרום עור וגידים. אז תבדקו היטב שהנכס שלכם רשום בצורה תקינה.
אסמכתאות לכל הכסף המבוקש:
אחד הדברים שחשוב להבין זה שהבנקים לא פשוט נותנים מאות אלפי שקלים ומאחלים בהצלחה. נהלים של הלבנת הון, דורשים מהבנקים לקבל אסמכתאות על כל הכסף שהם נותנים לאנשים. כלומר, אם אנחנו מבקשים משכנתא לסגירת חובות של 400 אלף שקלים, צריך להביא לבנק אסמכתאות של מה בדיוק אנחנו מתכוונים לעשות עם 400 אלף שקלים. זה חשוב מאוד.
אופציות במשכנתא חוץ בנקאית?
אם הבנקים לא מאשרים משכנתא, תמיד קיימות אופציות נוספות במשכנתא חוץ בנקאית. החוץ בנקאי עובד בשתי צורות, הן במשכנתאות לטווח ארוך והן משכנתאות בצורת בלון. מה שחשוב הוא להיות זהיר מאוד כאשר ניגשים לחוץ בנקאי. העלויות גבוהות בהרבה וצריכים להיות מאוד זהירים. אני מבקש מכם להתייעץ היטב לפני שאתם לוקחים חוץ בנקאי. מצורף סרטון בנושא משכנתא חוץ בנקאית לעיונכם
לסיכום, כמה מילים עלי:
שמי מרטין בוקסדורף, הכינוי שלי הוא "הבולדוג" של המשכנתאות. אני פותר בעיות במשכנתא מזה 15 שנים בערך כבר, יש לי מאות המלצות וממליצים ואשמח מאוד להיות האיש שיוביל אתכם אל המשכנתא שאתם צריכים.
מרטין בוקסדורף – 0508116397 או maratbok@gmail.com
לקריאה על משכנתאות לאחר פשר – במאמר כאן.
