משכנתא לעסקים וחברות. מה ההבדל ביניהם למשכנתא רגילה?

יש הבדלים גדולים בין משכנתא של אדם פרטי שמביא 3 תלושים, לבין חברה בע"מ שרוצה לקנות קומה בבניין משרדים. הבדלים גדולים. 

אז אם כבר במשכנתאות עסקיות עסקינן, ברצוני לתת מספר דגשים לפני ביצוע עיסקה בעלת רמת מורכבות גבוהה:

היתכנות ביצוע:

הרבה פעמים פונים אלי אנשים לאחר שחתמו וקנו בפועל מתחמי משרדים או מבנים מסחריים כל שהם ופתאום מתחילה סאגה שלמה של בעיות. היות ולא נעשתה בדיקה מקדימה של שמאי והקונה לא מבין יותר מדי בכל הנוגע לעיסקאות משכנתא מסחרית, נוצרים מצבים שלא ניתן כלל בשלב הראשון לממש את המשכנתא.

הסיבה שזה קורה היא מגוונת מאוד. אם זה רישום שגוי של הנכס בטאבו, רישומים אצל כונס הנכסים הרשמי, עיקולים, חריגות או שלל בעיות אחרות.

הדבר הזה קורה בגלל חוסר בדיקה מוקדמת ולפעמים רמתם הנמוכה של עורכי הדין הפועלים בתחום. הרי אדם או חברה שהולכת לבצע עיסקה מסחרית לא תיקח לצורך הדבר עורך דין מתמחה בתחום אלא תיעזור באותו עורך הדין אשר מלווה את החברה בימי שיגרה ולכן נוצרות טעויות רבות .

לכן, אם אתם מתכוונים להיעזר ביועץ משכנתאות מומחה לתחום המסחרי, אני מציע להכניס אותו לתמונה בשלב כמה שיותר מוקדם, כדי לקבל תמונת היתכנות ראשונית להצלחת המשכנתא הנדרשת.

הכנסות, הכנסות ושוב הכנסות:

בין אם אתם מתכוונים לקחת את המשכנתא בתור אדם פרטי או חברה או כמה אנשים יחד, הבנקים מבחינתם מייחסים פחות חשיבות להכנסות עתידיות הצפויות מהשכרת אותו חלק הנרכש. הבנקים בעיקר רוצים להסתמך יכולת החזר קיימת אצל האורגנים שקונים את הנדל"ן.

כלומר, הבנקים ירצו לבדוק את ההכנסות של כל הקונים כדי לוודא שיש להם את ההכנסות הנדרשות כדי לשלם את התשלום החודשי כתוצאה מהמשכנתא. במילים פשוטות, לראות שכל המעורבים בקנייה יכולים לממן מההכנסות הקיימות שלהם את ההחזר החודשי של המשכנתא.

נכון שבדרך כלל המעורבים בעיסקה חושבים על הדבר הזה מראש, אבל אני מציע בחום לבדוק את זה מקדמית ולא להגיע למצב שהכול צריך להיפתר ברגע האחרון. כבר יצא לי כמה פעמים להיות נוכח במעמד הלא נעים שמתחילים בדקה התשעים לרדוף אחרי כל האנשים שיעבירו ניירת והדברים מסתבכים. רצוי מאוד לא להשאיר את הדברים לרגע האחרון אלא להיות מוכנים עם הניירת הנדרשת של כולם מראש.

לוחות זמנים:

אנחנו הישראלים, גם כאלו שלא גרים בישראל נוטים נורא להסתמך על היכולת שלנו לאלתר ולעשות את הדברים מהר. זה חלק מהתכונות הטובות והרעות שלנו.

אבל בעיסקאות קטנות וגדולות כאשר מדובר במסחרי ולא משכנתאות פרטיות, הדברים נוטים לקחת הרבה יותר זמן ממה שנדמה לנו שזה אמור לקחת. אנחנו נוטים לא להעריך נכון את כמות העבודה והזמן שיידרש כדי להשלים את המשכנתא הנדרשת.

לכן אני מציע בחום גדול להתחיל את הדברים מוקדם ככל שניתן, כדי לא להגיע לרגע האחרון עם הלשון בחוץ.

מרטין בוקסדורף "הבולדוג" הוא מומחה במשכנתאות עסקיות ומסחריות

https://mashkanta-meusheret.co.il/

מרטין – 0508116397