אחרי שאני מטפל 15 שנים במשכנתאות לאחר פשיטת רגל, גיבשתי רשימה מפורטת ומדויקת של דברים שאתם חייבים ליישם כדי לקבל משכנתא.
לקח לי הרבה מאוד שנים לגבש את המאמר שנמצא לפניכם, והוא מאגד בתוכו ידע לגבי מאות רבות של משכנתאות אחרי פשיטת רגל והרבה מאוד שנים של הצלחות וכישלונות בתחום הזה. אני יכול להעיד ממקור ראשון, שאדם אשר קרא לעומק ויישם את כל מה שכתוב כאן – הצלחתי לאשר לו משכנתא בקלות יחסית.
אני מקווה שהכול יצא ברור וקל להבנה, וכמובן שאני כאן לשירותכם בטלפון 050-8116-397 או במייל: maratbok@gmail.com
1 – הון עצמי
כל אדם בישראל, וגם אדם שעבר פשיטת רגל שרוצה לקחת משכנתא, כפוף למגבלות בנק ישראל. כלומר הוא יכול לקחת משכנתא שהיא מקסימום 75 אחוז משווי הנכס שרוצים לקנות. אין דרך לעקוף את זה ואין דרך לבקש מהשמאי להעלות את המחיר (אנחנו כבר לא בשנות ה-90). אם אין לכם הון עצמי, אין מה לחשוב על משכנתא.
דבר נוסף: המשכנתא היא מה שהבנקים קוראים לו "כסף אחרון"; כלומר קודם כל מעבירים את כל ההון העצמי, ורק אחרי זה מקבלים את המשכנתא.
2 – הבסיס למשכנתא לאחר פשיטת רגל: דוח נתוני אשראי
כל משכנתא בישראל, ובמיוחד לאחר פשיטת רגל, נקבעת על ידי שלושה פרמטרים:
- מה ההכנסות שלכם?
- כמה משכנתא אתם צריכים?
- איך נראה דוח נתוני האשראי שלכם?
אנחנו נדבר על הכנסות בהמשך, אבל בואו נתחיל מהדבר הכי חשוב – "דוח נתוני אשראי".
מה זה דוח נתוני אשראי?
זה בעצם מאגר של מידע פיננסי, שהמדינה אוספת אודות כל אחד מאיתנו – ומפיקה ממנו דוח שמסכם את ההתנהלות שלנו בשנים האחרונות. הדוח הזה בעצם מראה האם היו לכם בשנים האחרונות הוראות קבע שחזרו אכ"מ? האם היו צ'קים שחזרו? האם היו עיקולים או תיקי הוצאה לפועל? האם היו הגבלות או פשיטות רגל?
את הדוח ניתן להזמין בקלות בטלפון כוכבית 6194 או בקישור הזה און ליין. אם היו לכם בעיות, הן יופיעו בדוח בצבע אדום. בצורה כזו הבנקים למשכנתאות יכולים להבין את ההתנהלות הפיננסית שלכם.
גם נתונים חיוביים מופיעים בדוח
מצד שני, הדוח כולל גם את כל הנתונים החיוביים שניתן לראות בשנים האחרונות. לדוגמה:
- אם היו לכם כל חודש עשרה צ'קים שנמשכו מהחשבון ושולמו בצורה תקינה.
- אם היו לכם המון הוראות קבע ששולמו בצורה תקינה בשנים האחרונות.
- אם יש לכם הלוואה שמשולמת בצורה תקינה.
- אם יש לכם מסגרות אשראי וכרטיסי אשראי.
כל אלו מופיעים בדוח וגורמים לבנקים להרגיש שאתם יודעים לעמוד בתשלומים בצורה תקינה.
למה צריך שיהיו בדוח נתונים חיוביים?
אני רוצה לשאול אתכם שאלה: "למה בכלל צריך שיהיו בדוח נתונים חיוביים? מה ההיגיון?"
הרי אם מישהו רוצה לקחת משכנתא ובודקים את הדוח שלו, ורואים שאין נתונים שליליים – האם זה לא מספיק? התשובה היא לא.
תיכנסו לראש של הבנקאי: מגיע בן אדם שרוצה לקחת על עצמו משכנתא של נניח 5,000 שקלים בחודש. הבנקאי בודק את הדוח ורואה שאין שום צ'קים שיורדים, אין הוראות קבע ואין מסגרות ואין כרטיסי אשראי. מה הוא אומר לעצמו?
הוא אומר לעצמו: "האדם הזה לא יודע להתמודד עם הלוואות, לא יודע לעמוד בהתחייבויות, כי אין לו שום התחייבויות בדוח. איך אני יכול לדעת שהוא יצליח לעמוד בהוצאה קבועה שאני אמור לאשר לו?". דבר נוסף שהוא אומר: "אף אחד לא מאשר לבן אדם הזה שום אשראי, למה שאני אהיה הראשון שייקח סיכון ויאשר לו הלוואה ענקית?".
אז מה פושט רגל אמור ללמוד מזה?
מה שאנחנו לומדים מזה הוא שברגע שאתם מקבלים הפטר חלוט אחרי פשיטת רגל, אתם חייבים מיידית להתחיל לבנות נתונים חיוביים בדוח שלכם. לאנשים שעוברים פשיטת רגל יש נטייה להיכנס למה שאני קורא לו "מקלט פיננסי" – כלומר להתנהל בשחור, בלי חשבון בנק, להפקיד משכורת אצל האישה או אצל האימא, או סתם להחזיק חשבון בנק ריק ללא שום פעילות.
מבחינתי זה "מקלט פיננסי"; מצב שבו אדם מתחבא מהעולם הפיננסי במקלט – ומסרב לחיות כמו שחיים היום כל שאר בני האדם.
אז איך מתחילים?
מהרגע שקיבלתם הפטר או אפילו לפני זה אם אפשר, מנהלים חשבון בנק סביר לחלוטין (גם דואר זה בסדר). חשוב להקפיד שיהיו לכם בחשבון כמה שיותר הוראות קבע; כלומר דברים שמשולמים מתוך חשבון הבנק שלכם, באמצעות הרשאה לחיוב חשבון. לדוגמה: סלולר, ביטוחים, עירייה, ארנונה, מים, חשמל, תרומות לצדקה; העיקר שמחייבים לפי הרשאה לחיוב חשבון.
הוראות קבע זה יחסית קל לקבל לאחר פשיטת רגל, כי הבנקים לא מחשיבים את זה בתור אשראי, אז מתחילים מזה. בהמשך כמובן אפשר לבקש צ'קים, מסגרת, כרטיסי אשראי והלוואות. כל אחד מהדברים האלו הוא מדהים – פשוט כי הוא בונה לכם נתונים חיוביים. אתם חייבים כמה שיותר נתונים חיוביים.
3 – תוכנית חיסכון
אתם חייבים מהרגע הראשון ליצור בחשבון הבנק שלכם תוכנית חיסכון, ולא ממש משנה כמה (כמובן עדיף כמה שיותר). למה זה חשוב? קודם כל זה מראה לבנק שלכם שאתם אנשים רציניים, שחוסכים כסף ולא חיים את היום בלבד. זה מראה שאתם חושבים על המחר.
דבר נוסף הוא שכאשר יעברו כמה חודשים בהם אתם משתמשים בהוראות קבע, בקשו מהבנקאי רק פנקס צ'קים אחד לצורך השכירות – ותציעו לשעבד תמורתו את תוכנית החיסכון שבינתיים צברה כסף. לא בטוח שזה יעבוד, אבל הרבה פעמים זה עובד.
4 – איך מודדים את ההתקדמות? קפטן קרדיט
התחלתם לעבוד עם הוראות קבע, ואולי גם עם צ'קים, ואתם רוצים לדעת אם זה מצליח. הדרך המדהימה ביותר היא להוריד אפליקציה שנקראת "קפטן קרדיט" של חברת דן אנד ברדסטריט, להירשם ולעבוד איתה.
זאת אפליקציה מאוד פשוטה וקלה, שמראה לכם את הציון שלכם בין 0 ל-1,000, כאשר אפס הוא כמובן הכי גרוע. האפליקציה נותנת לכם טיפים מותאמים אישית, ואומרת לכם בדיוק מה צריך לשפר, מה צריך לשמר ומה צריך לעשות עוד כדי לשפר את הציון שלכם. אפליקציה באמת מדהימה והיא חובה לחלוטין. תורידו אותה ותעבדו איתה.
סתם כדי להמחיש לכם את המצב: אדם בפשיטת רגל, הציון שלו הוא אפס. כמה חודשים אחרי הפטר, הציון עולה ל-125 וכן הלאה ככל שהזמן עובר ואתם מתנהלים בצורה תקינה, ומשקיעים ביצירת נתונים חיוביים. ציון סביר כדי להתקדם למשכנתא הוא בערך 550 ומעלה.
5 – האם כל החובות נמחקו?
אני כמובן מבין שכל החובות שהיו נמחקו עם קבלת ההפטר, זה במציאות. אבל מה שמעניין אותנו זה מה שרואים בדוח נתוני אשראי. הרבה פעמים קורה מצב שבו אדם קיבל הפטר וכל חובותיו נמחקו, אבל כאשר מסתכלים בדוח נתוני האשראי – רואים שיש חוב או שניים שעדיין מופיעים.
כמובן שזה לא נכון, וזה משפיע לרעה על דוח נתוני האשראי שלכם. אם נתקלתם במצב כזה, אתם פונים לאותו הגוף שהחוב שלו עדיין מופיע, עם צילום תעודת זהות, צילום הפטר ודוח נתוני אשראי עדכני – ומבקשים למחוק את הנתון השגוי, החל מהתאריך שבו התקבל ההפטר. שימו לב שבדוח נתוני האשראי מופיעים פרטי התקשרות בסמוך לגוף שבו מופיע חוב.
הסתייגות: אם עדיין לא עברו שלושה חודשים מרגע קבלת ההפטר, אין טעם לבדוק אם נמחקו החובות. לוקח שלושה חודשים בדרך כלל עד שהנתונים משתקפים בדוח נתוני האשראי.
6 – התנהלות בבנק מיום קבלת ההפטר
היה מה שהיה בפשיטת רגל, אבל מהרגע שקיבלתם את ההפטר החלוט, אסור שתהיה לכם שום בעיה בחשבון. כלומר, מרגע ההפטר ועד יום הגשת בקשת המשכנתא, אין בחשבון שום חריגה מהמסגרת, שום אכ"מ – שום כלום. התנהלות מושלמת מרגע קבלת ההפטר. אין שום סייגים ותירוצים.
סיפור לדוגמה שמסביר את פשיטת הרגל
משום מה אנשים רבים מתקוממים נגד הסעיף הזה, אבל הוא חובה. כאשר אני הולך למנהלי הבנקים ומתחיל להסביר מדוע האדם הזה צריך לקבל משכנתא, למרות שהייתה לו פשיטת רגל בעברו, הדבר שעוזר לי הכי הרבה זה סיפור שמסביר את הדברים ומפשט אותם למשהו שניתן להבין. לכן המטרה שלנו היא לבנות הסבר ולהעלות אותו על כתב.
רק כדי להמחיש את הרעיון, אני רוצה לתת דוגמה: פעם אחת אני מגיע למנהלי בנק, ואומר להם שללקוח שלי הייתה פשיטת רגל בגלל התנהלות לא נכונה, שזה נשמע קצת לא משכנע. מצד שני, אני ממשיך להסביר ולספר את הסיפור:
"לאדם הזה היה עסק לפני 14 שנים. הכול עבד בצורה תקינה, עד שהוא הכניס שותף כדי לחזק את העסק. השותף ביצע מעילה בכספי העסק, ולמעשה הפיל אותו לחלוטין. היום הוא עובד בתור שכיר, ובכלל לא חושב לפתוח עסקים נוספים. כמו כן אין שום קשר בין האדם ההוא לאדם שנמצא היום ורוצה משכנתא." נכון שזה נשמע יותר טוב?
7 – איזה בנקים נמחקו
על מנת שנוכל להבין איזה בנקים פתוחים בשבילנו להגשת בקשות למשכנתא, אנו צריכים לבדוק היטב איזה בנקים "נשרפו". כלומר באיזה בנקים היו הסדרי חוב, מחיקות חוב, הלוואות הסדר ובעיות דומות. סביר להניח שכל הבנקים האלו סגורים בפנינו – לכן נדע שאנו יכולים לעבוד רק עם הבנקים האחרים.
8 – הכנסות מסודרות
גבירותיי ורבותיי, ההכנסות צריכות להיות מסודרות מאוד. אם אתם מקבלים תלוש של 7,900 שקלים, זה אומר שצריכה להיות הפקדה תואמת בחשבון של אותו הסכום בדיוק. לא שקל אחד פחות. אני מתכוון לחשבון שלכם; לא של האישה ולא של אימא.
אם אתם עצמאים, אז צריך דוחות מסודרים עם רווח תואם ומציאותי של השנתיים האחרונות. בלי משחקים. בנוסף שימו לב שההחזר החודשי יכול להוות עד שליש מההכנסה הפנויה שלכם. כלומר אם אתם מרוויחים בערך 15,000 שקלים בחודש – התשלום החודשי של המשכנתא לעולם לא יעבור את ה-5,000 שקלים בחודש.
בדקו את עצמכם שהמשכנתא שאתם רוצים מתאימה באמת להכנסות שלכם. מצורף כאן מחשבון משכנתא של בנק מזרחי, כדי שתוכלו לבדוק האם זה מסתדר.
9 – מסמכים נדרשים
- צילומי תעודת זהות עם ספח של כל מי שהוא חלק מהמשכנתא.
- עובר ושב 3 חודשים של כל המעורבים במשכנתא.
- 3 תלושים אחרונים של כל המעורבים במשכנתא.
- אישורי קצבאות ביטוח לאומי למקבלי קצבאות.
- דוחות שנה נוכחית ושנתיים אחרונות לעצמאים ובעלי עסקים.
- דוח תיקים בהוצאה לפועל – ניתן להזמין דרך מערכת כלים שלובים.
כמה זמן זה לוקח?
בדרך כלל קבלת אישור עקרוני לאחר פשיטת רגל, לוקח בערך 7-10 ימים. כדי שהדברים יזרמו מהר, אני חייב את עזרתכם בשיתוף פעולה מלא לקבלת כל המסמכים הנדרשים שמצוינים בסעיף הקודם.
10 – איך עובד התהליך
ברגע שדיברנו בטלפון והסברתם לי את הבעיה, אני אנסה כבר בטלפון לכוון אתכם ולהסביר מה אפשר וצריך לעשות. תרגישו בנוח להתקשר כמה פעמים שבא לכם.
השלב הבא הוא פגישה פרונטלית או טלפונית, כאשר המטרה שלי היא לשאול אתכם את כל השאלות ולקבל את כל התשובות; זאת על מנת שיהיה לי את כל המידע שאני צריך, כאשר אני הולך לבנקים למשכנתאות. שלא יתקילו אותי במשהו שאני לא מודע אליו.
עכשיו מגיעים לניירת. אני חייב את כל הניירת בצורה כמה שיותר מסודרת, עד כמה שניתן. ככל שנהיה יותר מסודרים מבחינת ניירת, כך הסיכוי שלנו להצליח מהר יותר – רק יעלה. ניירת מסודרת שווה בנק מרוצה.
מכאן והלאה אני יוצא לבנקים, וזה כבר פחות קשור אליכם. אני אחזור אליכם כאשר יהיה לי אישור עקרוני, וניתן יהיה להתקדם עם המשכנתא.
השלב האחרון הוא להזמין שמאי שיעריך את שווי ותקינות הבית, וללכת לבנק כדי לחתום על הניירת. מכאן יישאר לכם רק לקחת את הניירת של הבנק לעורך הדין שמטפל עבורכם ברישום בטאבו, ולרשום משכנתא בטאבו לטובת הבנק.
מי אני?
שמי מרטין בוקסדורף "הבולדוג", יועץ מומחה למשכנתאות למסורבים. עבדתי בשלושה בנקים למשכנתאות במשך יותר מדי שנים, ואני מטפל אך ורק במשכנתאות של אנשים שעברו פשיטות רגל או דברים דומים. נכון שלא תמיד אני מצליח, אבל אני בהחלט יכול להגיד לכם שמי שעשה את כל הסעיפים הכתובים במאמר הזה – הצלחתי די בקלות לקבל עבורו משכנתא.
אם אתם רוצים לקרוא עוד קצת על דרך החשיבה שלי, אני מזמין אתכם להיכנס לכתבה אודותיי בדה מרקר.
כמה עולה הליווי או הייעוץ שלי
אני זמין תמיד בטלפון או בווטסאפ, אז תרגישו בנוח לשאול מה שאתם רוצים ואני אשמח לייעץ ולכוון.
באמת, תרגישו הכי בנוח. לא אבקש מכם שקל, הכול מתוך כוונה לעזור.
אם תיתנו לי את הזכות והכבוד לטפל במשכנתא שלכם, מרגע תחילת העבודה המשותפת ועד קבלת המשכנתא – התשלום הוא 20 עד 30 אלף שקלים פלוס מע"מ – כמובן בתנאי הצלחה בלבד. ללא מקדמות וללא כסף מראש. החלק הראשון משולם לאחר שקיבלנו אישור עקרוני בכתב, והחלק השני לאחר חתימות על המשכנתא.
אם תחליטו שאתם לא רוצים לעבוד איתי, אני אשמח להמליץ לכם על אנשים מעולים אחרים שאני סומך עליהם במאה אחוז. ניתן פשוט לראות את רשימת המומלצים שלי כאן בקישור.
כך או אחרת, אני לרשותכם לכל דבר. מרטין בוקסדורף: 050-8116-397 או maratbok@gmail.com
