כבר היה לכם אישור עקרוני והבנק ביטל את האישור שלו בדקה 90? שקועים בצער ובלבול? "הבולדוג" של המשכנתאות יעזור לכם לצאת מהבעיה ולקבל משכנתא מסודרת, למרות הסירוב.
היום אנחנו מדברים עם מרטין בוקסדורף, אשר מתמחה בקבלת משכנתאות בבנקים, לאחר שהבנק כבר סירב. אחנו נשאל אותו את כל השאלות הלוונטיות לתחום ההתמחות שלו. אז בואו נתחיל.
אז מרטין, למה קורה שהבנק מסרב לאחר שנתן אישור עקרוני?
שאלה מצוינת. בגדול צריך להבין מה המשמעות של אישור עקרוני. אישור עקרוני נותן לך מסגרת כללית שבאה להסביר שהבנק מעוניין לתת לך את הסכום כסף שאתה מבקש. אבל זה הסכמה עקרונית והיא נשארת עקרונית- עד אשר אתם מגיעים לסניף הבנק עם כל המסמכים והבנקאי עובר על כל הניירת ועל בדיקת הבי די איי. רק כאשר זה קורה – האישור העקרוני הופך להיות אישור מוחלט.
למה נוצרים סירובים לאחר קבלת אישור עקרוני?
מסירת נתונים לא נכונים– הרבה מאוד פעמים בעולם המדורני אנחנו מגישים בקשות למשכנתא במוקדים הטלפונים וכל צורות הדיגיטל למיניהם. מצד אחד, זה לוקח וחוסך לנו המון זמן ומאמץ, אבל ממד שני, אנחנו לא באמת מוסרים ומתעדים נתונים שהם נכונים. כלומר אלו נתונים שאנחנו מעריכים שהם נכונים, אבל לאו דווקא.
מרבית המצבים של סירוב משכנתא לאחר אישור עקרוני, נוצרים דווקא בגלל שאנחנו סבורים שהעברנו לבנק נתונים לא נכונים, אבל בפועל זה לא נכון. למשל, ציינתי בטופס הדיגיטלי או אמרתי לבנקאי במוקד שאני מרוויח בעסק 20 אלף שקלים. זה מה שאני מרוויח בחצי שנה האחרונה בעסק, אבל בשנים הקודמות- העסק הרוויח רק 5000 שקלים.
אני מבחינתי, מרוויח 20 אלף בחודש, אבל כאשר הבנקים יעשו את החישובים שלהם, הם יחברו הכנסות של שלושת השנים האחרונות – הם יגלו שאני מרוויח בערך 7000 שקלים לחודש כממוצע. אז נכון שהבנק נתן לי אישור עקרוני, אפילו בכתב – אבל כאשר נגיע לסניף עם האישור הזה, הבנקים לא יתחשבו כלל באישור הזה. זה באמת מקרה קלאסי וצריכים להיות מוכנים לדבר הזה כאשר מגישים בקשה למשכנתא.
האישור ניתן על המסגרת של הכסף ולא על הנכס– חייבים להבין מראש שהבנקים מאשרים בשלב הראשון רק את המסגרת הכספית שביקשנו, האישור כלל לא מתייחס לנכס שאנחנו רוצים לרכוש.
אם בעתיד כאשר נגיע לחתום חוזה ונרצה להגיע לקחת משכנתא, הבנק יבדוק באמצעות השמאי את הנכס שאתם קונים. כלומר, אם תהיה בעיה עם הנכס שקניתם, האישור העקרוני לא יהיה שווה שום דבר. לכן, אם יש חשש ולו הקטן ביותר לכך שעלולה להיות בעיה עם הנכס שאתם קונים- אני מציע לבדוק היטב ומראש את הנכס. כך נמנע בעיות בשלב מאוחר יותר.
שינוי בנתונים לרעה– גם זה מקרה נפוץ מאוד. נניח שאני היגשתי בקשה למשכנתא, הצהרתי שאני מרוויח 20 אלף בחודש, שאני צריך משכנתא של מיליון שקלים ושאין לי שום בעיות בBDI- הבנקאי בדק את הכול ושלח אותי לדרכי עם איחולי הצלחה ואישור עקרוני. "תחזור כשתקנה את הנכס ונתקדם" הוא אמר.
אני יוצא בשיא הביטחון לחפש נכס ואחרי כמה חודשים אני מוצא את דירת החלומות שלי ואכן עושה חוזה ורוכש את הדירה. אני משלם את החלק הראשון ומזמין שמאי. גם השמאי עבר בשלום ואני מגיע לסניף להמשיך את התהליך. איזה כיף, הכול רץ מהר, נהדר.
אני מגיע לבנקאי, הוא עובר על הניירת ופתאום עושה בדיקת בי די איי וקולט שיש לי 5 צ'קים חוזרים רשומים במערכת. הבנקאי שואל אותי מה זה? אני מסביר לו שאני ממש בסדר, אבל הייתה לי תקלה כל שהיא בחודשים האחרונים וחזרו לי כמה צ'קים בדרך. אבל אני סידרתי את הכול ומאז הכול תקין.
הבנקאי מסתכל עלי במבט מבואס ומסביר לי שהוא לא יכול לאשר לי משכנתא. אני מתעצבן ושואל למה? הוא מסביר לי שזה פשוט לא אפשרי – יש לי בי די איי שלילי. "אז איך נתתם לי אישור עקרוני?" אני שואל. אז לא היו לך בעיות, עכשיו זה כבר מצב אחר. כרגע, עם הנתונים שאנחנו רואים מולנו, אנחנו פשוט לא יכולים לתת לך משכנתא- אני ממש מתצל. הנתונים היו טובים, אבל הם השתנו לרעה. בתור מי שמטפל בתחום מסורבי משכנתא, אני חייב לציין שאני נתקל במיליון מקרים כאלו, כל הזמן.
התרשמות אישית שלילית– זה אולי יישמע לכם קצת מוזר, אבל כאשר הבנקאי מגיש בקשה למשכנתא, חלק ממה שהוא כותב זה המלצה אישית, או במילים אחרות: "התרשמות אישית".
מה זה אומר? האמת היא שאין לזה הגדרה ברורה ממש, אבל הבנקאי אמור לכתוב את ההתרשמות האישית שלו מהאדם שיושב מולו. אם הוא רושם דברים שליליים, המשכנתא לא מאושרת. זה משכנתא למסורבים במובן הכי טהור של הדברים. הבנקאי פשוט רושם שלא ממליץ לתת לו משכנתא.
נתקלתי בזה כמה עשרות פעמים בשנות עבודתי בתחום משכנתא למסורבים, במצבים שבנקאי פשוט התרשם לרעה מאדם כל שהוא. זה נושא מאוד מסקרן בעיני, כי אנחנו לא מדברים כאן על קריטריון אובייקטיבי כל שהוא, לא מדובר על דבר ברור כמו "הכנסות נמוכות"- אלא משהו שהוא לגמרי שיקול דעת אישי.
בואו ננסה לשחזר קצת את הפעמים שאני כן זוכר שבגללם לקוחות קיבלו המלצה שלילית. פעם אחת זה היה מישהו שהוא כאילו עבריין. לא עבריין במובן של פושע, אלא מישהו עם גינונים ודיבור של עבריינים. הבנקאי פשוט נבהל מזה. הוא בטח אמר לעצמו שאם הוא יעשה בעיות לאותו אדם – הוא עלול להיפגע ממנו.
פעמים אחרות זה היו אנשים עם נכות פיזית בולטת שהתנהגו מוזר, אנשים שבאו עם בגדים בלויים ומוזרים וגרמו לבנקאי להרגיש לא בנוח. אבל המקרים הכי מצחיקים היו של אנשים שפשוט דיברו יותר מדי.
מה הכוונה דיברו יותר מדי?
פעם אחת זה היה אדם שפשוט לא סתם את הפה לרגע ובתוך כל הדיבורים הוא סיפר שהוא עבר שתי פשיטות רגל אבל זה היה מזמן. הבנקאי פתאום קלט שהבן אדם מולו עבר שתי פשיטות רגל ומיידית רשם לו המלצה מלאה בסימני קריאה. לאחר יומיים, קיבלנו תשובה ממישהו אחר בסניף שהסביר שאותו בנקאי כרגע לא פנוי, אבל הבנק לא מאשר משכנתא וזה לא החלטה של הסניף, אלא החלטה של המטה בבנק.
פעם שניה זה היה מקרה הרבה יותר קיצוני. ישבתי בסניף הבנק עם לקוח שהוא נשוי והוא לרגע לא הפסיק לפלרטט עם הבנקאית שמטפלת בנו. אבל ממש לא עצר לשניה. היוץ והבנקאית מחזיקה את כל הניירת של הזוג, היא כמובן מבינה שהוא נשוי וניסתה מספר פעמים להעביר את נושא השיחה לאישתו, זה לא עזר והוא המשיך.
היא הבליגה ובסוף הסתבר שהוא התקשר אליה אחר כך וניסה להתחיל איתה שוב. היא נכנסה ללחץ אדיר מהאדם הזה ( אגב, חתיך ומצליח) עד שהיא רשמה למטה הבנק המלצה מאוד שלילית על האדם והבנק פסל את הבקשה שלו למשכנתא. מצחיק בטירוף וטיפשי בטירוף- אבל הבנק העיף אותו ולא אישר לו משכנתא.
חייבים להתייעץ עם מומחה:
יש לי כתבה ארוכה ומאוד מפרטת על מה בדיוק עושים כאשר הבנק מסרב למשכנתא. ניתן לקרוא אותה כאן. אבל כדי לא להיכנס לכל הפירוט הזה, אני מאוד מזמין אתכם להתייעץ עם מישהו שהוא מומחה בטיפול בתחום הזה בדיוק – מומחה למשכנתאות לאחר סירוב בבנק. אני כבר אדע איך להתמודד עם הבעיה.
אם אתם תוהים איך אני מצליח להשיג משכנתא בבנקים, בזמן שאתםלא הצלחתם- אני חייב להסביר שאני עושה את זה כבר 15 שנים, טיפלתי במאות משכנתאות לאחר סירוב ויש לי המון הצלחות.
במשך השנים הרבות שאני מתמחה במשכנתאות לאחר סירוב בבנק, היכרתי את כל המנהלים בבנקים, אלו הזולטרים ואלו הבכירים. אלו שהיו זטרים כאשר התחלתי והיום הם בכירים. אני יודע בדיוק למי לפנות ואיך להציג לו את הדברים כדי שהוא יאשר לי את המשכנתא ובניתי מערכות יחסים שמבוססות על אמון מול הבנקאים והמנהלים. אני לעולם לא אביא לבנק אדם שאני לא סומך עליו שהוא יעמוד בתשלומי המשכנתא והם מצידם יעשו את כל מה שאפשר על מנת לעזור לי לקבל את המשכנתא.
זה נכון שיש הרב יועצי משכנתאות והרבה מהם מתיימרים לטפל במשכנתאות למסורבים. אבל זה לא צחוק. זה לא מטלה. זה ייעוד חיים וחייבים לעשות אותו מאוד בזהירות ומאוד ברצינות.
מרטין בוקסדורף- "הבולדוג" של המשכנתאות- 0508116397 או maratbok@gmail.com
לקרוא עוד על משכנתא למסורבי בנקים
