למעשה משכנתא למסורבים היא משכנתא רגילה לחלוטין, כאשר ההבדל הוא שהמשכנתא נלקחת לאחר שהבנק או הבנקים סירבו לאשר משכנתא.
כלומר, ברגע שהלכת לבנק שלך וסירבו לאשר לך משכנתא, כאן זה הופך להיות מה שאנחנו קוראים לו משכנתא למסורבים. כלומר, עצם הסירוב הראשוני הוא זה שהופך את המשכנתא להיות משכנתא למסורבים.
מי אלו מסורבי משכנתא?
יש בציבור תפיסה שכאשר מדברים על משכנתא למסורבים, אנחנו מדברים על אנשים שנמצאים בצרות נוראיות, כלומר משהו מאוד קיצוני. אבל למעשה זה בכלל לא נכון. היות ואני מטפל כבר 15 שנה באנשים שלא מצליחים לקבל משכנתא, אני יכול להגיד לכם שראיתי כבר הכול, אבל ממש הכול.
ראיתי רופאים שלא מצליחים לקבל משכנתא, ראיתי מהנדסים, אנשי עסקים, עורכי דין, רואי חשבון וכל דבר אחר. תאמינו או לא, היה גם שני חברי כנסת לשעבר שלא הצליחו לקבל משכנתא ואני טיפלתי במשכנתא שלהם.
מה שאני בעצם מנסה להגיד זה דבר מאוד פשוט, להיות מסורב למשכנתא בגלל סיטואציה זמנית כזו או אחרת, זה לא קללה ולא גזירת גורל. זה מצב זמני שיש בו בעיה כל שהיא, זה דבר שייפתר בעתיד הקרוב ואתם תחזרו להיות אנשים תקינים לחלוטין ובכלל תשכחו את אותה התקופה שבה לא הצלחתם לקבל משכנתא.
למה אנשים נהיים מסורבי משכנתא לרוב?
קבוצה ראשונה – אנשים שעשו טעויות או לא התנהלו נכון פיננסית בגיל צעיר, לקחו הלוואות, חיו בנדיבות מדי ובגלל זה הסתבכו בבעיות פיננסיות. זה מאוד נפוץ, ממש נפוץ ואני רואה את זה כל הזמן. אנשים צעירים שהסתבכו בבעיות פיננסיות בסכומים נמוכים ממש, כמו 50-80 אלף שקלים ופשוט לא יכלו לעמוד בתשלומים.
בדרך כלל האנשים האלו מתוך חוסר ידע מגיעים לעורך דין כל שהוא, ששולח אותם לפשיטת רגל או הליך דומה כל שהוא ואני פוגש אותם מאוחר יותר כאשר הם צריכים משכנתא לפושטי רגל. זה בדרך כלל צעירים בגילאי 30-35.
אנשים שעשו מהלך עסקי לא נכון – אני לא מתכוון בקבוצה הזו לאנשים שניהלו עסקים שנפלו, אלא פשוט אנשים שהשקיעו באיזה מיזם לא חכם, חתמו ערבות למישהו שפתח עסק, חתמו ערבות לעסקים בבעלות בני זוג או הורים.
אתם לא תאמינו איזה סיפורים אני שומע. הורים שפתחו חשבונות על שם הילדים שלהם וסיבכו אותם בבעיות מול בנקים וחובות. הבעיה הגדולה שכל החובות רשומים על השם של אותו אדם ולא האדם שגרם לכל זה, מכאן פשוט קשה להשתחרר, זה לוקח הרבה זמן.
אנשים שנפלו עם עסק – זה כבר כולנו מכירים. בישראל הנתונים הם ש-90 אחוז מהעסקים נסגרים בשנה הראשונה או השנייה. אנשים רבים נוטים להיכנס לבעיות פיננסיות כאשר מנהלים עסק או מנסים לנהל עסק.
כאן אני מדבר כמובן גם על כאלו שסגרו כבר עסק שגרם להם להתנהלות לא תקינה או כאלו שעברו תקופה קשה כל שהיא בעסק שלהם, הרי אנחנו יודעים היטב שלנהל עסק זה דבר קשה ויש הרבה עליות ומורדות.
יוצא לי מאות פעמים לראות את זה, עסק שדוח ההכנסות של השנה הנוכחית שלו עומד על מאות אלפי שקלים, כלומר שנה פיננסית מוצלחת מאוד, אבל כאשר מבקשים דוח של שנה קודמת, רואים דוחות פיננסיים בהפסד. כלומר, שנה אחת בהפסד ושנה אחת ברווח יפה. לצערינו זה הסיכון של ניהול עסקים במדינת ישראל. פעם ככה ופעם ככה.
אנשים שחוו תקופה פיננסית לא מוצלחת – לא מדובר על אנשים שהם בעל עסקים, אלא פשוט אנשים שבגלל מיליון ואחת סיבות, חוו תקופה פיננסית לא מוצלחת שהכניסה אותם לצרות מול המערכת הבנקאית.
אדם שעשה תאונת עבודה ולא עבד במשך תקופה ארוכה, משפחה שפתאום היו צריכים לשלם סכומי כסף עצומים על ניתוח או הליך רפואי, אנשים שחיתנו בשנה אחת את כל הילדים שלהם, אנשים שלא הצליחו למצוא עבודה במשך תקופה ארוכה או מיליון ואחת סיבות שיכולות לגרום לאדם נורמטיבי לחלוטין להיות בקטגוריה זמנית, מסורבי משכנתא. אבל חשוב מאוד להדגיש שנית: זה מצב זמני, זה לא לכל החיים, זה דבר נקודתי שנפתר ונעלם כלא היה.
משכנתא בנקאית מול משכנתא חוץ בנקאית
כאשר מדברים על משכנתאות לאחר סירוב בבנק, יש למעשה שתי קטגוריות של משכנתאות. הקטגוריה הראשונה היא משכנתאות שאני מצליח לאשר בבנק, למרות שיש בעיות שמפריעות ומקשות על הדבר ומצד שני יש גם משכנתאות חוץ בנקאיות שמיועדות למצבים שבהם הבנקים לא מוכנים לאשר משכנתא.
משכנתא למסורבים בבנקים היא בעצם משכנתא רגילה, כאשר היועץ המטפל מפעיל את הקשרים שלו ואת היכולות שלו בהתנהלות מול הבנקים כדי לכופף את ידם או לשכנע אותם לאשר את המשכנתא.
דוגמה: בשבוע האחרון הגיע אלי זוג צעיר ונחמד שרוצה לקנות דירה ראשונה והיה להם בשנים הקודמות אבל בשנה האחרונה, כלומר רואים במפורש בדוח נתוני אשראי שמאז הצ'ק האחרון שחזר כבר יש שנה וחודשיים שהכול תקין.
ברגע שהכול תקין בשנה וחודשיים האחרונים, זה כבר נותן לי בסיס כל שהוא לטעון מול הבנקים שהיו בעיות וזה נכון שהיו בעיות- אבל הנה , מאז הכול תקין ובהחלט ניתן לראות שהם הגיעו למצב של התייצבות פיננסית ועכשיו כבר ניתן לחזור לסמוך עליהם ולתת להם משכנתא, אפילו שהבנק שלהם האישי סירב להם למשכנתא.
איך זה עובד:
זה פשוט העבודה שלי. אני מטפל במשכנתאות לאחר סירוב מזה 15 שנה ואני יודע כבר לקחת את הבעיות האלו ולפתור אותן. אני בעצם מנתח את הבעיה ואם הבעיה היא לא ממש נוראית וכבר עבר פרק זמן כל שהוא מאז שנגמרו הבעיות ואם אני יכול לספק הסבר סביר לבעיות שהיו- אני יודע שאני יכול להגיע למצב שבו אני מאשר את המשכנתא באחד הבנקים, אפילו שהיה כבר סירוב למשכנתא.
ומה קורה במקרים שזה לא יכול לעבור בבנק:
עכשיו אנחנו מגיעים לעולם של משכנתא חוץ בנקאית. בגדול, אין צורך להיבהל מזה שמדברים על חוץ בנקאי. לא מדובר כאן על שוק אפור או צהוב או כל דבר אחר. אלו פשוט גופים פיננסיים שמתפרנסים ממכירת משכנתאות, בדיוק כמה הבנקים.
המערכת החוץ בנקאית מתחלקת לשני חלקים למעשה. החלק הראשון הוא חברות חוץ בנקאיות אשר נותנות משכנתאות לתקופות ארוכות, ממש כמו הבנקים, משכנתאות עד 30 שנה. אלו למעשה חברות חוץ בנקאיות שיחסית עוסקות במקרים קלים של בעיות ולא נכנסים לבעיות גדולות.
איזה סוגי בעיות נחשבות קלות יותר?
- הכנסות לא מסודרות ממש
- הכנסות לא מוצהרות לחלוטין אבל ניתנות להסבר והבנה
- תיקי הוצל"פ בעבר
- צ'קים שחזרו בעבר
- צ'קים שחזרו בתקופה האחרונה
- הוראות קבע שחזרו
- משכנתאות נכס קיים מעל 50 אחוז מימון
- משכנתאות בדרגה שנייה
- פשיטת רגל או הגבלה בעבר הלא רחוק
כל הדברים האלו ועוד דברים דומים שאולי כרגע לא עוברים לי בראש, הם מקרים שניתן להכניס אותם לתוך החברות החוץ בנקאיות אשר מאשרות משכנתאות בריבית קצת יותר גבוהה מהבנקים, אבל לא נוראית בכלל וניתן לפרוס את המשכנתא ל30 שנה.
דגש: הריבית היא גבוהה יותר מהבנקים ויש עמלת פתיחת תיק, שהחברות האלו גובות בדרך כלל. צריכים לדעת את זה מראש.
הסוג השני של החברות החוץ בנקאיות:
כאן אנחנו מדברים על חברות חוץ בנקאיות שמציעות משכנתאות בצורת הלוואות בלון. כלומר: תיקח עכשיו את סכום הכסף שאתה צריך ותחזיר אותו בתום התקופה עוד שנתיים עם הריבית. חשוב להדגיש, אנחנו מדברים רק על הלוואות בלון. אין משכנתאות לתקופה ארוכה.
דגשים:
- רק הלוואות בלון
- ריבית גבוהות – מעל 10 אחוז שנתי
- עמלת פתיחת תיק – בגובה של עוד 2 אחוז
- ניתן לשלם את הריבית או לא לשלם בכלל בזמן ההלוואה – בלון מלא
קצת עליי
אם הגעתם בקריאה עד לכאן, אתם ככל הנראה מבינים כבר את כל הרעיון מאחורי משכנתאות למסורבים. נכון שאתם לא יודעים את כל הסודות כמוני, אבל אתם בהחלט בתמונה. ברשותכם, למקרה שאתם מחפשים איש מקצוע לטפל במשכנתא שלכם – אספר כמה מילים על עצמי.
שמי מרטין בוקסדורף, יועץ משכנתאות למסורבים – וכמו שכתבתי כבר כמה פעמים אני מטפל בסירובי משכנתא מזה 15 שנים. בקורות החיים שלי עבדתי מעל עשור בבנקים למשכנתאות וצברתי את כל הידע והקשרים הנדרשים בעולם המשכנתאות.
מרטין בוקסדורף – מומחה משכנתאות למסורבים – 0508116397
