משכנתא לאחר סירוב בבנק היא כלי מימון נפוץ בבנקאות, המיועד ללקוחות שאינם זכאים לקבל משכנתא רגילה מכיוון שסורבו בבנק מסיבות שונות. המשכנתא לאחר סירוב בבנק עשויה להיות יקרה יותר ובעלת תנאים קשים יותר, ובכלל, משכנתא זו ניתנת באופן מוגבל יותר ממשכנתא רגילה. כמו כן, היא עשויה לכלול ריבית גבוהה יותר ופיקדון גבוה יותר ממשכנתא רגילה. לכן, משכנתא לאחר סירוב בבנק הוא תהליך קשה ומסורבל יותר אל מול הבנקים שדורש "שכנוע" של הבנק לכך שללווה יש כושר החזר, ולמרות טעויות העבר הוא כשיר ללקיחת המשכנתא.
איך מתחילים?
מבצעים שיחת אפיון מקיפה עם יועץ משכנתאות למסורבים.
חשוב לבחור ביועץ משכנתאות שמתמחה אך ורק במסורבים בבנק ויש לו את הניסיון להגיע לאנשי מפתח בתוך הבנקים השונים ולגרום לא רק לקבלת המשכנתא, אלא בתנאים האטרקטיביים ביותר שניתן.
אני צריך שתספרו לי את המקרה בכמה שיותר פרטים. כלומר, כמה עולה הבית שאתם קונים, כמה המשכנתא שאתם צריכים, במה אתם עובדים? כמה אתם מרוויחים? באילו בנקים "הגשתם" כבר בקשות למשכנתא? מה הבעיה שגרמה לסירוב או לדעתכם עלולה לגרום לסירוב? כל מידע נוסף שאתם יכולים לתת לי על הבעיה שהייתה. האם יש בנקים שהם שרופים? האם כבר לקחתם יועץ משכנתאות?
מה תוכלו לקבל מהשיחה?
ביחד ננתח את הבעיה, נדבר על הכול ויכול להיות שאני אצטרך לבקש מכם מסמכים שיכולים לעזור לי להבין את הדברים יותר לעומק.
בין הדברים שאני יכול לבקש מכם: דו"ח נתוני אשראי אם יהיה צורך באותו רגע, מסמכים שקשורים להכנסות, בעיקר אצל עצמאיים ובעלי חברות, נסח טאבו של הבית, כאשר מדברים על משכנתאות שהן על בסיס נכס קיים או מיחזורים ומסמכים שקשורים להסברים אודות הבעיה, כמו למשל אישור הסדר חוב, סגירת עסק ברשויות המס, מסמכים משפטיים וכו.
הכוונה היא לדברים שמטרתם היא לעזור לי להתעמק בדברים ולהעריך בצורה נכונה את הסיכוי לקבל משכנתא בנקאית מעולה, אפילו שהבנקים לא רצו לאשר את המשכנתא מלכתחילה.
האם הזמנתם דוח נתוני אשראי?
במשכנתא לאחר סירוב בבנק, בדרך כלל הבעיה היא מה שאנחנו קוראים לו BDI כלומר, צ'קים חוזרים, הוראות קבע חוזרות, הוצאות לפועל, עיקולים, הגבלות ופשיטות רגל. לכן כדי שיהיה לי קל יותר להבין את הבעיה, אני אשמח שתזמינו מראש הדוח שלכם. זה פשוט יקל עלי את העבודה ויעזור לי לתת לכם מענה מהיר יותר.
את הדוח ניתן להזמין בקלות במוקד הטלפוני של בנק ישראל בטלפון כוכבית 6194 או לעשות את זה לבד באינטרנט בעזרת מערכת נתוני אשראי של בנק ישראל. ניתן להזמין את הדוח בקישור כאן באמצעות הרשמה למערכת.
איזה סוג של תשובות אני בדרך כלל נותן?
– הבנתי את המצב, זה נראה לי פתיר לחלוטין, בואו נקבע פגישה ונתקדם
– אשמח שתזמינו בבקשה דוח נתוני אשראי, כדי שנבין את זה יותר לעומק
– אני צריך בבקשה את הדוחות מהרואה חשבון כדי להבין את המצב לעומק יותר
– יכול מאוד להיות שנצטרך כאן ערב/ערבים כדי שזה יצליח, אשמח שתבדקו האם זה אפשרי?
– האם לדעתכם נוכל לבקש מאחד ההורים או האחים להצטרף למשכנתא כ"לווה נוסף"?
– המשכנתא לא תצליח כרגע, כדאי מאוד להמתין תקופה של כמה חודשים לפני שניגשים למשכנתא
– בעתיד הקרוב אין טעם לתכנן משכנתא, זה ייקח עוד תקופה ארוכה של כך וכך זמן.
– משכנתא בבנקים היא לא רלוונטית, שווה לנסות משכנתא חוץ בנקאית
משכנתא לאחר סירוב בבנק - איך זה עובד?
יש כמה שלבים בסיסיים של המשכנתא שאתם חייבים להכיר, והם רלוונטיים לכל סוג של משכנתא, בין אם הבנק מסרב לכם לפני כן או לא.
שלב ראשון- פגישת היכרות קצרה של חצי שעה שתעזור לי להכיר לעומק אתכם, את הבעיות שיש ואת הדברים הטובים שיש. ניתן גם לקיים את השיחה בטלפון, העיקר שיהיה לנו עשרים דקות רצוף לדבר על הדברים. אני חייב להיות בקיא לחלוטין בתיק.
שלב שני- ניירת, ניירת. אין מה לעשות, משכנתא היא קודם כל הרבה ניירת, כך שאין טעם להתחמק. כמה שנהיה מסודרים יותר בניירת שאבקש מכם, כך יהיה לנו סיכוי גבוה יותר להצליח. אני יודע שזה נשמע טיפשי, אבל זה ממש ככה.
שלב שלישי- עבודה על קבלת אישור עקרוני. כאן זה החלק שלי ואתם לא ממש קשורים לזה. אני דואג לכל מה שצריך לעשות כדי לקבל אישור למשכנתא. לכם אין ממש תפקיד כאן, אבל ככל הנראה אני אצטרך עזרה עם ניירת נוספת שהבנקים יבקשו. כמה שנעבוד יותר מהר להשלמת הניירת, כך הדברים יתקדמו מהר יותר.
שלב רביעי – שמאות וחתימות בבנק. ברגע שקיבלנו את האישור העקרוני, ניתן כבר להירגע. החלק הקשה מאחורי, עכשיו נשאר רק הבירוקרטיה. אבל היא מאוד חשובה. לאחר שנחתם חוזה רכישה, אני אבקש מכם את החוזה ויחד נזמין שמאי מטעם הבנק על מנת להעריך את שווי הנכס ואת תקינות הנכס. כלומר, לראות שהמחיר תואם את השוק ושאין חריגות או בעיות כל שהן.
לאחר שיש כבר שמאות, אנחנו נלך לחתום על מסמכי המשכנתא בבנק. חשוב לדעת שהחתימות הן לא חלק חשוב במיוחד, זה רק משהו שחייבים לעשות על מנת לקבל את המסמכים שמיועדים לעורכי הדין או לקבלן.
שלב חמישי- טיפול בשיעבוד הבית לטובת הבנק לטובתכם. בעזרת המסמכים שאנחנו ניקח בבנק, עורכי הדין אמורים לרשום בטאבו משכנתא לטובת הבנק ולטובתכם. החלק שלכם כאן הוא לבצע כמה דברים קטנים. יפוי כוח נורטריוני לטובת הבנק שצריך לחתום עליו נוטריון, ביטוח חיים וביטוח מבנה לטובת המשכנתא וליצור הרשאה לחיוב חשבון לתשלום המשכנתא. לאחר שכל זה מוכן, הבנק יעביר את הכסף של המשכנתא.
כמה זמן זה לוקח?
כאשר אני מדבר על כמה זמן זה אמור לקחת, אני מתייחס לקבלת אישור עקרוני נטו. ברגע שיש אישור עקרוני, אנחנו כבר יודעים שתהיה משכנתא כך שכל השאר זה כבר עניין של ניירת. אין לי דרך לדעת כמה זמן יקח לכם לחתום על חוזה או כמה זמן ייקח לעורכי הדין לטפל בניירת.
הכלל שלי אומר בגדול שאם לא מקבלים אישור עקרוני בתוך "שבעה ימי עבודה", כנראה שכבר לא תהיה משכנתא בכלל. כמובן שיש יוצאים מן הכלל, כמו מקרים מורכבים במיוחד או תקופות של עומס במערכת הבנקאית או חגים וכו, אבל בגדול שבעה ימי עסקים זה פרק הזמן הנדרש.
כמה זה עולה?
חשוב לי לציין מהתחלה, התשלום שלי הוא לפי הצלחה נטו ואין שום מקדמות או תשלומי פתיחת תיק וכו. התשלום הוא בדרך כלל בין 20-35 אלף לפי הצלחה, אין בעיה לשלם בפריסה של צ'קים או תשלומים.
אני כאן לשירותכם ואני אעשה את המקסימום, כדי להביא אתכם למשכנתא! מרטין בוקסדורף, "הבולדוג" 0508116397
