הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? מרטין בוקסדורף "הבולדוג" מדבר על הסיבות האפשריות לסירוב.
כאשר מדברים על משכנתאות למסורבים, חייבים להבין את הסתירה הפנימית. מצד אחד, הבנקים מאוד רוצים לתת משכנתאות. מצד שני הם מסרבים ל30 אחוז מבקשות המשכנתא שמגישים אזרחי ישראל מדי יום. לפעמים אנשים אומרים לי: "אבל יש לנו בית שאנחנו משעבדים לטובת הבנק, יש להם את כל הביטחון בעולם, הבית עולה פי 2".
חשוב להבין: הבנקים למשכנתאות עובדים על אוטומציה, ברגע שאדם מקבל משכנתא, כל המערכת עובדת בצור כזו שהאדם הזה יקבל את כל מה שצריך בדיגיטל, במוקד הטלפוני ובתכתובת אוטומטית שהאדם מקבל מהבנק. ברגע שהמערכת צריכה להתחיל להתעסק עם אדם שלא משלם את המשכנתא שלו- זה דורש מהמערכת של אותו הבנק משאבים גדולים פי 100 ממה שהם מקדישים לכל אדם אחר. לכן הבנקים מעדיפים לדחות מאה לקוחות חשודים- מאשר להכניס למערכת, לקוח אחד בעייתי.
בקשת אחוזי מימון גבוהים מהניתן על פי חוק או מחסור בהון עצמי- בבנקים מגישים מדי יום עשרות בקשות למשכנתא אשר למעשה מבקשות משכנתא יותר גדולה ממה שאפשרי. כלומר, אנשים שמבקשים משכנתא של 80 אחוז או 90 אחוז למרות שמשכנתאות כאלו לא קיימות.
אני אישית מקבל עשרות שיחות של אנשים אשר אין להם הון עצמי ורוצים לקחת משכנתא של 100 אחוז או אנשים שרוצים לקחת את ההון העצמי בהלוואה, בנוסף למשכנתא. מה שעוד יותר גרוע זה יועצי משכנתאות אשר מציעים שירות אשר כולל הלוואה של 250 אלף וגם משכנתא, למרות שזה אסון לאומי. לא משנה מה אתם עושים, אל תעשו את הדברים האלו של הלוואות ענקיות יחד עם משכנתא- זה פשוט אסון.
הכנסות לא מספיקות או הכנסות לא יציבות– בשונה מהסעיף הקודם, כאן אנחנו מדברים על אנשים שיש להם הון עצמי מספיק והם רוצים לקחת משכנתא סבירה לחלוטין, למשל 1 מיליון שקלים, הבעיה כאן זה שאין מספיק הכנסות למשכנתא הסבירה הזו.
למשל זוג שמרוויח יחד 11 אלף שקלים, מה שפשוט לא מספיק כדי לקבל משכנתא הגיונית לחלוטין. לחלופין, אנשים שכן מרוויחים סכומים מספיק טובים, אבל הם חדשים בעבודות שלהם או שפתחו עסק טרי לחלוטין, שלא מסוגל להראות רצף הכנסות לתקופה מספיק ארוכה כדי להיחשב יציב.
עבר בנקאי לא תקין– כאן אנחנו נכנסים לתוך עולם שלם של מה שאנחנו קוראים לו BDI שלילי. הכוונה היא לצ'קים חוזרים, עיקולים, הוצאות לפועל והוראות קבע שחזרו. הכוונה היא להתנהלות פיננסית בחשבון הבנק, אשר גורמת לבנק לחשוב שהאדם לא מסוגל לשלם את המשכנתא שלו.
למשל: אדם שחוזרים לו צ'קים והוראות קבע בחשבון, גורם לבנקים למשכנתאות לחשוב שגם התשלומים של המשכנתא שלהם יחזרו כאשר אלו יגיעו, כמובן שהבנק לא ירצה לתת משכנתא לאותם אנשים. זה סיכום מאוד תמציתי של נושא מאוד גדול ורחב, כאשר יש מיליון ניואנסים בתוך הנושא הזה. השורה התחתונה היא שהבנקים חוששים מההתנהלות של האדם הספציפי.
נפתח תיק הוצאה לפועל למבקש– אם עכשיו אתם אומרים לעצמכם שתיק הוצאה לפועל זה חלק מהסעיף הקודם שעוסק בנושא BDI שלילי, אתם צודקים לחלוטין. רציתי לתת דוגמה כל שהיא כדי להבהיר את הנושא. נניח שאדם הסתבך בחוב ונפתח נגדו תיק בהוצאה לפועל על החוב- במקביל, אותו האדם מגיש בקשה למשכנתא.
במצב כזה, הבנק אומר לעצמו: " לא יכול להיות שהאדם הזה לא עומד בחובות שלו, אבל מצד שני רוצה לקבל הלוואה ענקית לצורך קניית דירה". קודם כל שיסדיר את החובות שלו מול בעלי החוב, אחרי זה שיגיש בקשות לקבלת הלוואה. זה ההסבר הרציונלי, במציאות לא ניתן להגיש בכלל בקשה למשכנתא ברגע שיש תיק פתוח בהוצאה לפועל. רק כדי להוסיף מעט מידע על זה, אני חייב לציין שהציון במערכת אצל אדם שיש לו תיק פתוח בהוצאה לפועל- יורד לאפס ולא מאפשר להבין את הדירוג שלו.
התנהלות לא תקינה בחשבון הבנק. לאו דווקא בי די איי שלילי- הכוונה היא למצבים שבהם אנחנו רואים אצל בן אדם שהוא מתנהל לא תקין, אבל זה עדיין לא ברמה שזה נכנס להיות בי די איי שלילי. אני חייב לציין שדווקא המקרים האלו, שבהם צריך לטפל במשכנתא שהיא באמת משכנתא למסורבים, אבל זה עדיין לא בא לידי ביטוי- הכי מלחיצים אותי, כי אנשים לא מבינים את המצב המסוכן שבו הם נמצאים.
קחו למשל משהו שקורה הרבה מאוד פעמים. אנשים עם בי די איי תקין לכאורה, שרואים אצלם כל הזמן שהם נמצאים לקראת חריגה מהמסגרת או אפילו חורגים מהמסגרת פעם אחרי פעם. מה שאנשים לא מבינים זה שהחריגות מהמסגרת מורידות את הציון מאוד ותמיד קיים חשש אמיתי שברגע אחד שבו לא יהיה מספיק כסף, יחזרו המון חיובים בחשבון ויכניסו את החשבון להגבלה.
הכנסות רק מקיצבאות– הבנקים בכלל חוששים מאנשים שיש להם הכנסה נטו מקיצבאות נכות. יש לזה הרבה סיבות, אבל הסיבה העיקרית היא שהבנקים לא יכולים לפי החוק לעקל הכנסה מקיצבאות אם וכאשר הלווה לא משלם את המשכנתא. יש עוד סיבות. יש מאמר ארוך שכתבתי בנושא ואין טעם לחזור עליו. תחפשו מאמר שנקרא :"למה הבנקים לא מאשרים משכנתא על סמך הכנסות מקיצבאות בלבד".
הכנסות לא ברורות– לפעמים יוצא לי לראות חשבון בנק של אדם או זוג ורואים שיש הרבה הכנסות. נכנס כסף והרבה. כאשר מבקשים הסבר לגבי ההכנסות, לא מקבלים תשובות ברורות. יש אנשים שעובדים בשחור, יש אנשים שמנהלים עסק ולא ממש מצהירים על הכנסות מספיקות, יש אנשים שמרוויחים כסף מדברים שלא ניתן להצהיר עליהם כמו מסחר במט"ח או השכרה של דירות מפוצלות ברמה היומית. כך או אחרת – לא ניתן לקבל מקור הכנסות ברור שניתן להתחשב בו לצורך המשכנתא.
ריבוי הלוואות והתחייבויות– אנחנו מדברים על אנשים תקינים לחלוטין, לפעמים עם אפילו הכנסות מאוד יפות, פשוט יש להם המון הלוואות. יוצא לי לראות אנשים שהם שכירים ולאו דווקא מרוויחים המון כסף- שיש להם 400 או 500 אלף הלוואות עם החזר חודשי של עשרות אלפי שקלים בחודש. הם בסדר גמור, פשוט יש להם יותר הלוואות מהכנסות.
רישום לא תקין של הנכס– כאן אנחנו מדברים על המכה הגדולה בעולם המשכנתאות. בעיות של חריגות, אין היתר בניה, אין טופס 4, הנכס לא נרשם בטאבו, הנכס לא נרשם בצורה תקינה במנהל מקרקעי ישראל, כל מחלה אחרת שיכולה להיווצר ונקראת בעיה ברישום הנכס.
גיל מבוגר מדי או צעיר מדי– זה מקרה שעולה הרבה פעמים ומפתיע אותי כל פעם מחדש. מתקשר בחור בן 21 ומספר שהוא חסך 200 אלף שקלים ורוצה לקנות דירה ראשונה. הבנקים מבחינתם לא באמת רוצים לתת משכנתאות לילדים בני 21 וגם לא רוצים לתת משכנתאות לאנשים שהם בני 70 פלוס או אפילו קרוב לגיל הזה. בשני המקרים הפיתרון הוא בדרך כלל להביא ערבים.
תושבי חוץ ללא רקורד הכנסות מסודר או ממדינות של מה שאנחנו קוראים עולם שלישי. ישראלים רבים גרים ועובדים במדינות שונות בחו"ל, חלקם מנצלים את האפשרויות ועובדים ללא הכנסות רשומות מסודרות ולעיתים בלי חשבונות בנקים או תיעוד כל שהוא. כמובן שהם לא מצליחים לקבל משכנתא בישראל.
החלק השני הוא אנשים שגרים במדינות שמוגדרות עולם שלישי ולא ניתן להסתמך על מסמכים שיוצאים מהן, אנשים שמתגוררים במדינות אפריקה למשל מתקשים לקבל משכנתאות בבנקים בישראל.
כמה מילים עלי ברשותכם:
ב15 השנים האחרונות אני מטפל בכל הסוגים של משכנתאות לאחר שהבנק מסרב, מכל הסוגים והמינים. משכנתאות לפושטי רגל לשעבר, משכנתאות למסורבים וכל דבר אחר שיכול להיות. בין היתר משכנתאות לתושבי חוץ וכל שאר סוגי המשכנתאות שבהן אנשים לא מצליחים לקבל משכנתא בעצמם וצריכים התערבות של מקצוען. התשלום הוא תמיד לפי הצלחה ולעולם לא אבקש מכם שקל שלא מגיע לי.
