רוצים לקנות דירה בישראל? מרטין בוקסדורף עם 15 שנות ניסיון במשכנתאות לאנשים שגרים מחוץ לישראל ורוצים בית בישראל.
קודם כל חייבים להבין את הרקע הכללי: הבנקים בישראל הם שמרנים מאוד ומאוד חוששים לתת משכנתאות לאנשים שלא גרים בישראל. האמת היא שבעולם המודרני אין לזה סיבה אמיתית, אבל תמיד קיים החשש מפני הזר והלא מוכר.
לכן חשוב להבין שהבנקים מקשים הרבה יותר על אנשים שגרים בחו"ל ומביאים הכנסות מחו"ל וכסף מחו"ל. ארצות הברית היא מדינה שמוכרת היטב לבנקים הישראלים, כך שהחשש הוא נמוך יותר- אבל מדינות פחות מוכרות כמו דרום אמריקה או אסיה הן נמצאות כביכול ברמת סיכון גבוהה יותר.
אחוז מימון נמוך יותר לאנשים שגרים מחוץ לישראל:
בגדול ההגדרה היא שתושבי חוץ הם אנשים שחיים לא בישראל ולכן זכאים למשכנתא שהיא בגובה של 50 אחוז משווי הבית, כלומר אם קונים דירה בשני מיליון שקלים- אז המשכנתא המקסימלית היא אחד מיליון שקלים. במקרים מסוימים ובהתאם לתנאי השוק – ניתן קצת לשחק עם זה ולבקש משכנתא של 60 אחוז, אבל כמובן שזה בהתאם להכנסות שמציגים לבנקים ותנאי השוק. אם לסכם את זה במשפט אחד – כעקרון המשכנתא היא 50 אחוז, אבל תמיד שווה לנסות ולבקש 60 אחוז, אין מה להפסיד.
בנקודה הזו חשוב לציין, כדי לא לטעות שהבנקאות בישראל עובדת בצורה כזו שקודם כל משלמים את כל ההון העצמי ורק אז מקבלים את המשכנתא. כלומר לא ישחררו חלק מהמשכנתא עד שלא ישולם כל ההון העצמי כולו.
חייבים להגיע לישראל:
זאת נקודה שהיא חשובה שצריכים לדבר עליה מההתחלה, צריכים להגיע ולחתום על המשכנתא בישראל. רק ככה זה עובד. נכון שקיימות אופציות אחרות כמו להגיע לישראל ולחתום על החוזה ולהשאיר יפוי כוח לעורך דין מטעמכם או קרוב משפחה שיעשה את החתימות על המשכנתא – זה אכן אפשרי.
אבל הניסיון שלי מראה שזה פתח להרבה תקלות. כמו שאתם בוודאי מבינים, הבנקים זה בירוקרטיה ענקית, כל טופס שלא חתום כמו שצריך- יכול לפתוח תיבת פנדורה שלמה שדורשת לשלוח מסמכים דרך הקונסוליה בארצות הברית או פתרונות דומים הזויים.
אם הדבר הזה חשוב לכם, ואני מאמין שאם קראתם חצי עמוד והגעתם לכאן, כנראה שזה חשוב לכם – אנא מכם תתכננו את הדברים כך שתוכלו להגיע לישראל לפרק הזמן הדרוש כדי לחתום על חוזה רכישה ולחתום על מסמכי המשכנתא. לפחות בדירה הראשונה שאתם קונים. בדירות הבאות כאשר תהיו כבר מנוסים, תעשו את הדברים אחרת. באמת, זה רק לטובתכם.
הבדיקות הן יותר ארוכות:
משכנתאות של אנשים שגרים מחוץ לישראל נבדקות בצורה מעט שונה מאשר משכנתאות רגילות. הן לא נבדקות על ידי כל פקיד בסניף, אלא נבדקות על ידי בנקאי ייעודי שהוא כביכול מומחה במשכנתאות של תושבי חוץ ואחרי שהבנקאי מטפל בהכול- הוא מעביר את זה למחלקה ייעודית במטה הבנק שהיא עושה בדיקות נוספות.
כלומר, תיקחו בחשבון שזה דבר שלוקח הרבה יותר זמן מהרגיל ולא מן הנדיר שזה לוקח גם שבועיים ומעט יותר עד מקבלים תשובה סופית למשכנתא. במילים אחרות: תהיו סבלניים. לדעתי, מומלץ מאוד להיעזר ביועץ משכנתאות שמבין בתושבי חוץ אבל כבר ראיתי הרבה משכנתאות של תושבי ארצות הברית וכל מדינה אחרת שעשו את המשכנתא לבד בעזרת משפחה.
ריביות גבוהות יותר:
אני נתקל הרבה פעמים באנשים שאומרים דברים כמו: "אתה חייב למצוא לי את הריבית הכי זולה" שזה תמיד השאיפה – אבל חייבים להבין שבגלל החשש מהזר והלא מוכר שדיברנו עליו בהתחלה- הריביות שמקבלים תושבי חוץ הן גבוהות יותר ממה שמקבלים אזרחי ישראל.
הבנקים מתמחרים מעט גבוה יותר את המשכנתאות האלו ובגלל שאין הרבה בנקים שמטפלים במשכנתאות האלו ביעילות, נוצר מחיר גבוה יותר עבור תושבי חוץ. שלא יבטיחו לכם הבטחות, זה המצב וככה הבנקים פועלים.
באיזה בנקים עדיף לבדוק משכנתאות לתושבי חוץ?
בגדול, כל הבנקים עובדים מול תושבי חוץ, אבל ניסיון ארוך השנים מראה בבירור שהבנק המוביל מבחינתי הוא בנק מזרחי טפחות, בנק פועלים ולאומי. כמובן שכל שאר הבנקים ישמחו לתת משכנתא לתושב חוץ איכותי, אבל מנגנון הבדיקה שלהם של תושבי חוץ הוא הרבה יותר מסורבל וארוך. הייתי ממליץ לפחות להתחיל מהבנקים האלו לצורך משכנתא ראשונית, בהמשך ניתן לבדוק בנקים נוספים ליתר ביטחון.
מהם מסלולי המשכנתא האפשריים לישראלים תושבי ארצות הברית?
תושבי ארה"ב יכולים לבחור בכל מסלול שרק ירצו. הבנק מאשר להם את כל האופציות. על משכנתאות אלו אין רגולציה המגבילה שילוב מסלולים כלשהם.
תושבי חוץ יוכלו לשלב בתמהיל משכנתא כל מסלול משכנתא שירצו. פעם הבחירה הייתה מסלולי מט"ח, אבל היום בעולם הגלובלי כבר פחות מתייחסים למסלולים האלו ולוקחים מסלולים רגילים. בקיצור, הדבר הזה הוא לבחירתכם המלאה.
אילו טפסים נדרשים ישראלים תושבי ארה"ב להגיש כדי לקבל משכנתא?
בתור תושבי ארה"ב תדרשו להוסיף על המסמכים הרגילים כמו: ת.ז. ישראלית, דרכון, נסח טאבו וכו' גם קרדיט ריפורט וקרדיט סקור, עובר ושב שלושה חודשים של הבנק הישראלי והאמריקאי, דוחות הכנסות שנתיים או תלושים. אם אתם גרים במדינה שהיא לא ארצות הברית, תבדקו מקדמית את המסמכים הנדרשים לצורך המשכנתא.
את הבקשה למשכנתא תוכלו להגיש כמעט בכל בנק בצורה דיגיטלית. אבל בסופו של דבר, כן כן תדרשו להגיע לסניף בפועל לפחות פעם אחת על מנת לחתום על המסמכים ולבצע את הנדרש. שימו לב, תהליך הוצאת משכנתא בישראל לישראלים תושבי ארה"ב, הוא מורכב ודורש הרבה מאוד התמצאות, ידע ומאמץ. לא לוקחים משכנתא כזו לבד! חובה לפנות ליועץ משכנתאות מומחה שיעשה לכם את העבודה. רק כך תוכלו להיות רגועים.
